法院驳回业主“撤销收费决定”之诉思维导图

认为每月每平方米6.5元的物业管理费过高，别墅业主秦先生将业主大会和物业公司诉至法庭，要求判令业主大会撤销这一 “错误”的收费决定。日前，闵行区法院以别墅的物业管理费收费标准高于公寓应属合理等为由，一审判决驳回秦先生的诉讼请求。

秦先生自认处于弱势

业主秦先生诉称，业主大会的决定严重侵害了别墅业主的合法权益。他认为，一是业主大会的决定没有与居住在别墅的业主进行过任何形式的沟通，且小区内别墅总量才54户，其中有不少没有销售，而公寓房总量近千户，别墅业主明显处于弱势地位。二是别墅业主与公寓业主享受的保安、保洁、绿化、维修的服务基本一致，甚至还不如公寓的物业服务，如公寓每幢有固定的场所、固定的管家服务，公寓高层有电梯服务，别墅则没有。三是别墅的面积大于其它公寓房型的面积，现按照建筑面积收取物业管理费，别墅业主已经较其他业主多支付了物业管理费。

由此，秦先生请求判令撤销业主大会作出的别墅物业管理费收费标准为每月每平方米6.5元的错误决定。

缴费率高说明业主认可

业主大会辩称，物业管理费的收费标准并非针对秦先生一人，如秦先生有异议，应当根据议事规则与其他业主协商解决。

另一方面，业主大会表示目前的物业管理费收费标准是经过协商确定，且程序完全合法，秦先生要求撤销没有充分的法律依据。小区内的业主缴费率很高，现别墅业主中也只有秦先生与另一名没有实际入住的业主没有按时缴纳，缴费率高说明业主对收费标准的认可。物业公司称物业管理费的收费标准是与业主大会协商确定的，该标准合理合法，因此也不同意诉讼请求。

重大事项业主共同决定

据了解，业主大会依其职责，经法定程序聘用物业公司为小区物业管理单位，并与之签订 《物业服务合同》的行为符合法律规定，应当认定有效。

法院认为，同等面积的土地上可容纳的别墅与公寓的面积显然是不同的，别墅的容积率远远低于公寓的容积率，别墅的物业管理费收费标准高于公寓应属合理，如果秦先生认为收费标准已经明显超过合理范畴，应对此承担举证责任，但其并未对此提供充分有效的证据。其次，由于物业管理费的收费标准属于物业管理合同的主要条款，涉及小区全体业主的共同利益，根据 《物权法》的相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，现秦先生以个人名义要求撤销，显然缺乏依据，难以支持。