开发商迟办证购房者咋维权?思维导图

几年前，市民甲某与乙公司签订《商品房买卖合同》(期房)，约定购买乙公司开发建设的某楼盘建筑面积为126平方米的房屋，乙公司在1年内向甲某交付经验收合格的商品房并保证甲某1年内取得房产证。合同未约定甲某未能取得房产证时乙公司应承担的违约责任。合同签订后，甲某按照合同向乙公司支付全部购房款，双方办理商品房交接手续，但甲某4年后仍未取得商品房房产证。期间甲某得知，乙公司也是在4年后才完成其开发小区商品房的初始登记。

乙公司应否承担逾期办证的违约责任?济南仲裁委员会仲裁员、山东众成仁和律师事务所律师姚虎明介绍，此案涉及办理房产证的义务主体、责任承担、赔偿金额、诉讼时限等多个法律问题，可供有类似疑问的消费者借鉴。

由于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定不一致，导致对办理房屋权属证书义务主体的理解不同，因此一般办理房产证需要通过开发商完成初始登记(备案工作)、购房人向房管部门提出申请、房管部门审查材料发证等程序。办理房产证的三方行为具有关联性、顺序性。乙公司在合同中约定，保证甲某在1年的约定时间内取得房产证，这种约定未明确办理房产证的义务主体，只能按照一般办理房产证的三方共同行为来理解，乙公司应当于1年的约定时间内完成房屋的初始登记(备案)工作，但事实上该公司却是在4年后才完成，并且未通知甲某，依法应当承担逾期办证的违约责任。

由于双方签订的《商品房买卖合同》(期房)未约定逾期办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

仲裁员提醒，逾期办证的违约金请求权存在诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院或仲裁委员会请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。实践中，有的购房人买到房屋后长期无法取得房产证，应当注意2年的诉讼时效期限的规定，对超过诉讼时效期部分的违约金诉求将难以支持。