关于商品房交付注意事项思维导图

《商品房买卖合同》第8条规定：“出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。看这一条款，我们都明白，论单纯的交付时间不可能引起什么争议，因为就是合同上白纸黑字填写的那个年、月、日，真正引起争议的是在该交付时间之前商品房应具备什么样的条件。由此得出，交付时间不是孤立去理解的，它与交付条件密不可分。

《商品房买卖合同》第8条列举了可供选择的5种交付条件，分别为：商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及自行约定的条件。现实生活中选择最多的是“商品房经验收合格”和“商品房经综合验收合格”。下面就这两种交付条件分述如下：

(1)法律依据

“商品房经验收合格”的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第17条：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用;未经验收合格的，不得交付使用”。

(2)验收主体

按照上述规定，商品房验收的主体是房地产开发主管部门，验收合格后出具相应的证明文件。但从2000年起我国改革了竣工验收制度，根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”，由此可见验收主体由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位，房地产开发主管部门转换为监督主体。

(3)验收合格的时间

从上述程序来看，竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中绝大多数买受人认为应以《竣工备案表》的取得作为竣工验收合格的标志，这种观点在法律上来说是站不住脚的。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。

从法律层面上分析，竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志，但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，为避免争议，我们建议开发商尽量做到在合同约定的交付时间之前取得《竣工备案表》。《竣工备案表》相对于《工程竣工验收报告》，后者为政府建设部门出具，公信力更强，所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》，而要求房地产开发商出具《竣工备案表》。另，值得注意的是，一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件，例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其他交付条件”。由此可见，以取得《竣工备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大房屋买受人的要求，也是一种趋势所在，所以我们在此建议广大开发商：如果与买受人约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，那么尽量争取在交付时间之前取得《竣工备案表》。

A、法律依据

根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收”。

B、验收内容

根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目综合验收的内容是：

C、验收要求

根据建设部《城市住宅小区竣工验收管理办法》第6条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件：

《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，可见，开发商应以书面方式通知买房人接受房屋交付。实践中，一般是开发商向买受人寄发《入住通知书》，我们建议以挂号信或者特快专递寄发为宜，这样便于今后查询。需注意的是，一些开发商在当地报纸上刊登房屋交付通知，而不再向购房业主发放《入住通知书》，这一做法是有违《商品房买卖合同》约定的。在报纸上刊登房屋交付通知，并不能免除开发商向购房业主发放《入住通知书》这一合同义务。

商品房交付中商品房存在权利瑕疵是指交付的商品房存在抵押权等他项权利。《合同法》第一百五十条规定'出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”

《合同法》第一百五十一条规定“买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条的义务。”因此，对于开发商交付的商品房存在抵押权等他项权利的，若开发商在销售该商品房时未明确告知已设定了抵押权等他项权利，商品房交付时该瑕疵仍然存在的，购房人可以拒绝接收房屋。

[1]《中华人民共和国合同法》 第一百五十条

[2]《中华人民共和国合同法》 第一百五十一条

[3]《城市房地产开发经营管理条例》

[4]《城市房地产开发经营管理条例》

[5]《北京市城市房地产转让管理办法》 第五十条