第七章：如何验收房屋 第二节：如何对房屋质量进行验收（上）思维导图

(一)房屋结构 结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质;如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点：是否有钢筋外露; 墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水; 承重墙、梁、柱是否符合设计规范。

(二)平面布局 对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理;卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理;门窗位置、设置是否过于曲折，是否影响家具的摆放。

(三)层高 根据《住宅设计规范》第3.6条规定，普通住宅层高不宜高于2.80m。 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。

(四)地板楼板 这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之一，这不仅是安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。

(五)墙体 墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。

(六)通风采光 现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。

(八)卫浴工程 每套住宅应当设卫生间，第四类住宅宜设两个或两上以上卫生间。每套住宅至少应配备三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：

(2)设便器、洗浴器两件卫生间洁具的为2.5平方米;

(3)设便器、洗面器两件卫生洁具的为2平方米;

(4)单设便器的为1.10平方米。

无前室的卫生间的门不应直接开向起居室或厨房。卫生间不应直接布置在下层住房的卧室或起居室及厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室和厨房上层;并均应有防水、隔声和便于检修的措施。

即，验收时应注意卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准;卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符;上水、排水是否通畅;是否有裂痕、渗水现象;地面是否防滑;开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇;是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。

(1)一类和二类住宅为4平方米;

(十)阳台的设计 根据《住宅设计规范》3.7条的要求，每套住宅应设阳台或平台。 阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆的垂直杆间净距不应大于0.11m;放置花盆处必须采取防坠落措施。低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。中高层、高层及寒冷地区住宅的阳台宜采用实体栏板。 阳台应设置晾、晒衣物的设施;顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。阳台、雨罩均应做有组织排水;雨罩应做防水，阳台宜做防水。

(一)过道、贮藏空间、套内楼梯 根据《住宅设计规范》的相关规定，套内入口过道净宽不宜小于1.20m;通往卧室、起居室(厅)的过道净宽不应小于1m，通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。套内吊柜净高不应小于0.40m，壁柜净深不宜小于0.50m，设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施;壁柜内应平整、光洁。 套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75m;当两侧有墙时，不应小于0.9m。套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22m;高度不应大于0.20m，扇形踏步围角距扶手边0.25m处，宽度不应小于0.22m。

(二)电梯和楼梯 楼梯和电梯 楼梯间设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》(GBJ16)和《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045)的有关规定。 楼梯梯段净宽不应小于1.10m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m。楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m。扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段净宽，且不得小于1.20m。楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2m。入口处地坪与室外地面应有高差，并不应小于0.10m。楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。 七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。

(三)供水工程 根据《住宅设计规范》第6.1条规定， 住宅应设室内给水排水系统。 套内分户水表前的给水静水压力不应小于50kPa ，当不能达到时，应设置系统增压给水设备。住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300-350kPa，大于400kPa时，应采取竖向分区或减压措施。住宅应预留安装热水供应设施的条件，或设置热水供应设施。给水和集中热水供应系统，应分户分别设置冷水和热水表。卫生器具和配件应采用节水性能良好的产品。管道、阀门和配件应采用不易锈蚀的材质。住宅的污水排水横管宜设于本层套内。当必须敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设于本层，并应进行夏季管道外壁结露验算，采取相应的防止结露的措施。布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。高层住宅的垃圾间宜设给水龙头和排水口。其给水管道应单独设置水表，并应采取冬季防冻措施。地下室、半地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。公共供水是否正常，水压和水流善，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺)，是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用镀锌铁管(易锈蚀)，还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。