《广州市物业管理规定（征求意见稿）》思维导图

（一）规章起草的背景。随着我市房地产市场的迅猛发展，实施物业管理的小区逐渐增多，物业服务企业、业主等主体之间的纠纷也日益增多，且出现了一些新情况、新问题，已成为广大市民广泛关注的热点问题。我市物业管理现行的法律依据主要是广东省1998年10月颁布实施的《物业管理条例》和国务院2003年9月颁布实施的《物业管理条例》。这两部法规的规定较原则，对物业管理中出现的一些新情况、新问题没有规定或者规定不具体，使得一些物业管理纠纷的具体问题出现无章可循的状况，而我市目前没有专门的法规、规章来规范管理，迫切需要制定一部体现本市物业管理实际、可操作性强的物业管理政府规章。

（二）立法依据。《刑法》、《物权法》、《行政许可法》、《行政处罚法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》。

（三）立法参考。《上海市住宅物业管理规定》、《天津市物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》等。

（四）主要内容。《广州市物业管理规定（征求意见稿）》共分八章，分别从总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、专项维修资金、法律责任、附则等八个方面制定了相关规范。征求意见稿规定了首次业主大会的成立程序、业主委员会的运作，明确了业主及业主委员会的权利义务、物业的所有权、物业服务企业的责任、各行政主管部门的职责，并就社会较为关注的专项维修资金的收取、使用、管理等内容做了明确规定。

进一步规范我市物业管理市场，进一步明确业主、物业服务企业等主体的权利义务关系，进一步推进业主自治，及时化解物业管理纠纷，维护广大业主的合法权益，维护社会稳定，构建和谐社会。

（一）是贯彻上位法的需要。2003年9月，国务院颁布实施了《物业管理条例》；广东省早在1998年10月1日就颁布实施了《广东省物业管理条例》，目前正在修订。为贯彻落实国务院《物业管理条例》，细化、补充上位法的规定，体现我市物业管理的特点，制定《广州市物业管理规定》十分必要。

（二）是规范物业管理的需要。我市于2001年制定了《广州市物业管理办法》（市政府[2001]第2号令），但该规章因与2003年颁布实施的《物业管理条例》及2004年颁布实施的《行政许可法》有冲突，而于2004年12月29日被废止。之后，我市一直没有出台新的规章。目前，我市物业管理活动中一些新出现的情况处于无法可依、无章可循的状态，迫切需要制定相应法规政策来规范物业管理。制定《广州市物业管理规定》，既有利于加强对物业服务企业的管理，维护业主的合法权益；又有利于进一步提高行政机关的行政效率，提高依法行政水平。

（三）是解决实际问题的需要。国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》对物业管理相关内容仅作宏观的规定，对急需解决的如业委会的换届、专项维修资金的归集使用、共用部位的管理收益、物业服务企业的交接等热点问题欠缺具体操作性强的规定，而这些问题正是目前矛盾集中、极易引发社会不稳定的因素。拟制定的《广州市物业管理规定》则更多地从解决实际问题出发，体现了地方物业管理特色，具有较强的可操作性，能迅速、及时、有效地解决群众的实际问题，化解矛盾，为民解忧。

（四）是维护社会稳定的需要。物业管理与群众生活密切相关，物业公司、业主、业主委员会、建设单位等主体利益交织，容易产生纠纷。近年来，我市物业管理纠纷的信访、投诉案件呈逐年上升趋势，矛盾愈演愈烈，甚至出现了因物业管理纠纷而发生暴力冲突、集体上访等恶性事件。但现行物业管理的法规政策对一些新情况、新问题未做明确的规定，使得一些物业管理纠纷无法得到有效解决，不可避免地引发日趋增多的社会不稳定因素，妨碍构建平安和谐社会。所以，结合我市实际情况，制定《广州市物业管理规定》，对于进一步规范业主、物业服务企业等各方主体的权利义务、解决社会热点、难点问题、有效化解社会矛盾、从源头预防物业纠纷的产生、维护社会稳定、保障国家方针政策的有效贯彻具有极其重要的意义。

（一）规章送审稿历经多次修改，具有科学性。2006年初完成了规章送审稿初稿，征求了市直有关单位、国土房管系统单位意见90多条，考察、借鉴了外地成功经验，吸收了最近颁布的《物权法》的内容，至今已经修改多次，内容较为完善。

（二）规章的制定以上位法为依据，具有合法性。规章制定的条款以上位法为依据，或借鉴外地成功经验，符合法理精神，具有合法性。

（三）规章的制定以解决当前物业管理纠纷的热点、难点问题为重点，具有合理性。规章的制定针对当前物业管理纠纷的热点、难点问题提出了较多的解决方案，符合实际需要，具有合理性。

物业服务企业：规章的制定将限制其“管理”权限，增强其“服务”功能，加强了对其监管。

业主：规章更加明确了其自治权利，同时要求其履行相应义务。

业主委员会：规章的制定规范了其运行，将促进其自治机制的完善。

（一）征求意见的时间：4月18日-5月18日。

（二）公众获得征求意见稿全文的途径：登陆广州市国土资源和房屋管理局网站（http://www.laho.gov.cn/）首页即可获得。

（三）联系部门及方式：广州市国土资源和房屋管理局，电话：83177301。

（四）公众提交意见的途径：公众可将意见通过电子邮件（wyglgd@126.com）或邮寄（广州市豪贤路193号广州市国土资源和房屋管理局房地产物业管理处，邮编：510030）或传真（传真电话：83177301）形式反馈我局。