物业管理条例修改实施明确投票权思维导图

此次修改总共有四项。第一项将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。“这项修改是把现实中的做法固定化。”北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会主任秦兵(秦兵博客,秦兵新闻,秦兵说吧)表示，“现实中，大多数小区成立业主大会，一般都是向小区所在地的街道办事处提出要求，然后在小区所在地的区、县建委小区办进行备案。”

为了和《物权法》中有关业主在业主大会上的投票权的规定保持一致，此次修改删去了原来的《条例》中“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。

“原来的《条例》赋予省一级政府有关部门有确定业主首次投票权的权力，目前《物权法》对于业主在业主大会上的投票权的规定，就是面积加上人数，没有第二种确定方法。”秦兵称。

《物权法》第七十六条以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次修改的第二项将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了和《物权法》一样的七种事项。

此外，《物权法》第七十六条还规定了决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施这两种事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

此次修改中的第二项和第三项都保持了和《物权法》第七十六条完全一致，比如将旧《条例》的有关规定修改为“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”；增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。

此外，根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

在肯定新《条例》保持和上位法《物权法》高度一致的同时，秦兵对新《条例》延续了“面积加人数”这种决定方式提出了自己的看法。“如果一个小区的公摊面积，即《物权法》中规定的共有部分比较大，就会出现占业主总数三分之二以上的业主占有的专有部分，不到建筑物总面积的三分之二，这就不符合法律规定的面积加人数的决定方式，就会出现小区大多数业主都同意的事儿，但按照法律法规，却无法决定的尴尬情况。”秦兵说。

另外，第四项修改赋予了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主的权力。

对此，秦兵表示了自己的担忧，“第一项和第四项修改都增加了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委员会的指导和监督管理的权力，但问题也会出现。同时有包括街道办事处、乡镇人民政府、建委小区办在内的三个部门有这些权力，这种多头管理有很多隐患。比如对于某个小区业主大会的决定，有两个部门同意、一个部门不同意，或者一个部门同意、另外两个部门不同意怎么办？对于这些问题，期待有关部门拿出操作性更强的实施办法或细则。”