广州市物业管理办法思维导图

市长林树森二００一年三月二十三日 广州市物业管理办法

第一章总则

第一条为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理适用本办法。

第三条广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。

第四条建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第五条业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。业主是指：（一）物业的所有权人。（二）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。（三）持有空置物业的建设单位。

第六条业主的主要权利是：（一）参加业主大会。（二）享有业主委员会的选举权和被选举权。（三）表决通过业主公约和业主委员会章程。（四）决定有关业主利益的重大事项。（五）监督业主委员会的管理工作。业主的主要义务是：（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。（二）遵守业主公约。（三）遵守有关物业管理的制度、规定。（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。

第七条符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：（一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。（二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。

第八条首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行政主管部门指导下进行。

第九条业主在３００名（包括３００名）以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主人数在３００名以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。

第十条业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业主通过。

第十一条业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主代表大会应当有持有过半数以上投票权的业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。

第十二条业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。

第十三条一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，并履行下列职责：（一）执行业主大会或业主代表大会的决定。（二）召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。（三）草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会或业主代表大会通过。（四）依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理合同，经业主大会或业主代表大会同意后负责履行。（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的服务活动。（六）监督共用设施、设备、场地的使用和维护。（七）对业主、使用人违反业主公约的行为，依照公约规定进行处理。（八）审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项。业主委员会不得从事投资和经营活动。

第十四条业主委员会委员应当具备以下条件：（一）属于物业管理区域内的业主。（二）具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。（三）按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，模范遵守物业管理制度。（四）未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。

第十五条业主委员会委员不得少于５人。业主委员会设主任１名，副主任１至２名，由业主委员会委员选举产生。业主委员会每届任期两年，业主委员会委员可以连选连任。区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查制度。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起１５日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。（一）业主委员会登记申请表。（二）业主委员会章程。（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。（四）业主公约。（五）其他相关资料。区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起１５日内，对符合本办法的，应当予以登记；对不符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。

第十七条业主委员会会议每年度至少召开两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。

第十八条业主委员会委员不符合第十四条规定的，区、县级市物业行政主管部门可责令业主委员会罢免其委员资格，并按本办法和业主委员会章程补选委员。业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选的，区、县级市物业管理行政主管部门可以组织召开业主大会或业主代表大会进行换届改选。