物业公司断水断电逼交物业费的法律问题思维导图

物业管理费收取标准

物业公司和业主之间的关系是基于物业管理服务合同，相互间是平等的合同关系，业主支付物业管理费，而物业公司提供物业服务。当然物业公司可以接受委托代收水、电、煤、有线电视等费用，沈洁律师认为物业公司不是这些基础设施的提供者，供水供电供煤气等合同是业主和供水公司、电力供应公司、煤气供应公司等之间独立成立的供水、供电、供气合同，合同的当事人并不是物业公司。只要业主即水电煤的使用者按期缴纳了水电等使用费，即使没有缴纳物业费，物业公司也无权断水断电等。

即使在物业服务合同中约定当业主不交纳物业费物业公司可以采取断水断电等措施也是无效的，这种约定属于涉他合同条款。实际上物业公司无权处分作为他人(供水供电供气)的权利，无权处分他人权利又事后不经过他人追认的属于无效处分。

余皓律师以供电为例：即使电力公司授权物业公司在业主不交物业费的情况下可以采取断电措施，但因为电力公司和业主之间的是供电合同等，只有当业主欠缴电费的时候才可以采取断电措施，如果约定业主不缴纳物业费就要断电，在电力公司和业主之间明显加重了业主的义务，属于不公平条款，也不产生法律效力。在催缴物业费无效后，物业公司可以依法采用法律手段要求业主缴纳，比如起诉欠费的业主。