房改房物业管理有多难思维导图

近日，家住海珠某小区的罗先生接到一份法院判决书，要求其向所在小区的管理单位支付拖欠两年的物业管理费。但罗先生认为，收费标准不合理，并且质疑其物业管理资质，因此拒绝缴纳。

在采访中发现，如今相当部分房改房“脱离单位”成为私产后，在物业管理等方面产生了新的问题。有法律界人士认为，类似罗先生的事件只是揭开了房改房物业管理问题的冰山一角，要减少纠纷，需在法规和居民意识层面上加以完善和引导。

据罗先生透露，现在的房子是2008年从某事业单位的一名职工处所购买的，楼龄大约有20年，在当初的房屋购买合同上并没有写明关于物业管理收费的问题。罗先生认为，他购买的是类似于“房改房”的公房，而小区物业的产权单位是事业单位，不具备物业管理资质。而且，对于物业费的收取标准，罗先生也提出了质疑。

该不该交物业管理费，该交多少，由谁来定？这成为了罗先生和管理单位双方之间的焦点问题。

据了解，该管理单位已经于2007年1月份与小区内的大部分业主签订《物业管理服务合同》，其中包括出售房子给罗先生的前业主。大部分业主同意甲方每月收取1.5元/平方米的物业管理费，并且提供相关的物业管理服务。但罗先生认为，他的前业主没有履行告知此合同的责任，因此他有权力拒绝支付。

法院判决认为，既然双方已达成协议，由业主委托甲方对小区进行管理。那么，在物业所有权转移之后，业主的权利和义务将一并转移给新业主。也就是说，罗先生需要支付两年来所拖欠的物业管理费。罗先生表示不服判决结果，将继续通过法律途径来维护自己的权益。

据了解，房改房的物业管理费该由谁交，是房改房物业管理中最突出的问题。

“过去这些房改房的物业服务费用都是由房改单位来支付，但很多公房业主买断房屋产权，‘公房’就成了‘私房’。”广州市工商行政管理局天河分局一名退休干部退休前参与单位的福利房屋管理，他告诉记者说，“福利性住房往往是由单位充当物业公司的角色，作为屋主的员工基本是免费享用这些物业管理的，转为‘私房’后部分房屋不再属于本单位员工，因此很多单位不再负担楼房的物业管理。”

除了有业主不是原单位的人外，由于没有明确的政策依据，所以很多单位是无物业管理资质，也无票据允许其收取物业管理费，因此绝大部分房改房的物业管理已经“脱离单位”。

“但这对我们来说就很不公平。”仍居住在天河区黄埔大道西某单位福利房的老员工认为，“物管并不复杂，单位应该一管到底。或者员工仍然不用交钱，让住宅内的非员工交物业管理费，区分对待。”

“很多老居民觉得物管可有可无，而且习惯了不花钱，所以现在不愿出钱请物业管理公司。”该退休干部感叹说，但房改房所处的小区里面有街道、商业区，产权复杂，不交由物业管理公司统一管理是很难管理好的。

物业管理是一个小区的公共利益，得不到全体业主的同意很难实施。“所以，不要说加装电梯，即使楼道内有垃圾都不好清理。”该退休干部说。

“过去单位房，出了什么问题都可以单位出面协调；现在也没有合同规定不能改结构什么的，结果出了问题反而不好解决，所以管理起来特别困难。”曾在广州市育蕾小区负责房改房小区管理的何先生说，“物业公司也不愿意替这些房改房做物业管理服务。”

何先生说，房改房多是旧楼，楼龄高、内外结构和公共设施都很陈旧，停车场、物业管理用房等配套设施缺乏，所以管理成本很大。“加上各种纠纷众多，稍微处理不好，就有一大批人不交物业费，很难调解。”

据悉，广州市房改房有60多万套，但多数没有专门的物业管理公司，只是原产权单位的简单管理。随着房改房楼龄的逐年增长，加上保养的缺失和管理不足，出现很多令业主感到头痛的问题，如排污管道堵塞、墙壁脱落、天花渗水、私搭乱建、公共绿地被占等。

面对这些“硬骨头”，业主们却不愿意或无能力按照市场价来支付物业管理费。如荔湾区白鹤洞街道个别社区曾是广钢、广柴职工的集中居住地，没有房改的时候水、电、房屋维修等都由房管站负责，但房改后这部分的支出就落到了居民身上。“很多都是退休工人或者下岗工人，生活水平本身就不高，很难负担请物业公司的费用。”

据法律人士介绍，目前《广州市物业管理条例》在具体的操作层面上有的地方还比较模糊，比如住户对其他居民造成损害时，法律并没有赋予物业管理公司进行管理的权限;而业主委员会真正能发挥作用的也不多，结果有市民如罗先生就得通过法律途径来解决身边的民事纠纷。

“很多人觉得打官司麻烦，结果就到街道、居委会求助。”但记者走访一些街道时发现，目前广州市街道的服务职能众多，主要精力放在治安、外来人口服务、计划生育、防火等工作上，对于物业管理公司和住户之间的纠纷难免精力不济。一旦发生纠纷，街道也没有法例“撑腰”，他们对违规的业主或物业管理公司都不具备强制执行力。

面对“接管难”的现状，有业内人士认为一方面可对《广州市物业管理条例》继续细化，使之更具操作性；另一方面则要让原单位住户树立“房改房”改了以后就是“商品房”，增强他们“花钱买服务”的意识，使物业管理能进入良性循环。

“对一些退休的、下岗的有困难的原单位居民，原单位或政府可以实事求是地进行补贴到户，采取‘政府(单位)出小头，家庭出大头’的做法，帮扶有困难的家庭。”美联物业专业人士建议，这样既可以提高小区物业管理水平，也能让楼龄高的旧楼得到更好维护，是政府、家庭、社区三赢的做法。

该人士还表示，随着居住环境的改善和生活水平的提高，居民物业管理服务逐渐成为一项系统工程。“单靠物业公司是难以支撑的，小区的物业管理与当地居委会工作对接，对目前房改房小区物业管理的实际需求有促进意义。”

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