物业管理：判定违法建筑需明确界限思维导图

黄钰说，不管是《上海市住宅物业管理规定》还是《上海市城市规划条例》，对于“违法建筑”的表述都是同样的概念。因为土地国有，所以，无论是开发商还是市民，若要建造建筑物、构筑物，就需要获得政府部门一系列的许可：土地使用许可证、规划许可证以及施工许可证等，没有这些许可证的一切建筑物都是违法建筑，不管建在哪里，别墅小区内自然也一样。

同时，因为我国宪法规定我国土地是国家所有制，别墅小区的业主也只是拥有几十年的合法使用权，无权对入住的房子和土地随心所欲地使用，规划明确是花园草地的，那么就不能随意改变其本来规定的性质，规划明确的房屋外形、高度、外立面是什么样的，也不能随意改动。

不过，对于接近建筑物、构筑物的模糊地带，执法部门在拆除标准界定上一直存在标准问题。黄钰举例，也许别墅内业主在自己花园里种葡萄搭个葡萄架不需要经过许可，但是当这个架子用水泥钢筋来建造时，是不是算违法建筑？对于搭建到什么程度才算是违法建筑，黄钰认为需要政府部门在实际操作中划定界线，并不断丰富、完善这个标准。

物业公司 虽然照章办事物业依然“很累”

在剑河路888号的田园别墅物业管理公司的韩先生看来，他有时可以理解业主们的违法搭建行为，但“理解”并不意味着允许业主“胡来”。但在“按规章制度办事”上，韩先生承认，“很累。”“我们只能站在门口劝说，但有时业主连门都懒得开。”韩先生称。

而一旦说服无效，物业只能按照管理流程将业主的“擅自改建行为”反馈至长宁区房管办、土地管理局等相关政府职能部门。至于在此上花费多大功夫，韩先生想了想说，“这大概要占物业一半的精力。”在众多别墅小区都出现违法搭建的情况时，龙柏花苑的物业经理助理蔡先生则表示，目前基本所有的小区业主装修房屋都必须事先将装修图报物业审核备案。“这个时候是物业防范违法搭建的最好时机”，好的物业将违法情况杜绝在这一步。

监管部门 物业应该把好第一道关

青浦区徐泾镇房屋协管服务社副主任吴根清，皮肤黝黑，他身后是10多个扛着铁锤组成的拆违工作队队员，这群出入于高档别墅的人看上去却更像是一支乡村施工队，在9月的骄阳下，队员不时撩起衬衫角擦去汗水。当一次次整改通知毫无成效不得不采取强制拆除时，一名监察队员这样形容他们的工作：“用最原始的工具，去拆除最现代化的住宅的违法搭建。在管理部门看来，违法建筑产生后，由有关部门上门查处，最后实行强制拆除，只是亡羊补牢的无奈之举，并不是解决这一问题的根本途径。“业主要进行搭建，肯定要往小区里运大量的材料，这些行为完全是物业公司可以监控的。”一名别墅业主这样认为。

有关人士分析说，在物业管理行业的市场经济体制下，物业公司的收益建立在业主缴纳物业管理费的基础上，因此有一些物业公司担心得罪业主后收不到物业管理费，对少数业主的违法搭建行为坐视不理，甚至进行袒护。

来源：职业培训教育网