修改一 街道成业主大会“指导部门”
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超半数业主同意就可炒物业 其购买面积需超2/3思维导图模板大纲
此次修改将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。秦兵表示,“现实中,大多数小区成立业主大会,一般都是向小区所在地的街道办事处提出要求,然后在区、县建委小区办进行备案。所以,这项修改是把现实中的做法固定化。”
此外,为了和《物权法》保持一致,此次修改删去了“业主在首次业主大会上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。
修改二 更换物业需半数业主同意
秦兵表示,《物权法》以列举的形式,规定了七种由业主共同决定的事项,为了和《物权法》一致,此次修改将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了七种事项。
新《条例》中,除了筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外,选聘和解聘物业服务企业,选举业主委员会或者更换业主委员会成员等,只要过半数业主同意就可以。
修改三 由“管理企业”到“服务企业”
根据《物权法》的有关规定,新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”。 秦兵表示,目前,物业企业已不仅局限在对房屋及配套设施设备的维修、养护和公共秩序的维护等活动。人们对软环境方面有了更高的要求,“服务”越来越成为人们关注的焦点。
秦兵认为,如果所有的物业企业都能从实际行动上由“管理”转换为“服务”,真正围绕业主的需求展开服务,物业纠纷会越来越少,物业和业主之间的关系也将越来越和谐。
修改四 从一方掌权到三足鼎立
新《条例》赋予了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,责令其限期改正或者撤销决定,并通告全体业主的权利。
秦兵对此显得有些担忧。他表示,“此次新《条例》中有两项修改内容都是赋予了街道办事处、乡镇人民政府指导和监督管理的权力。这样一来,加上建委小区办,出现了多头管理的现状。今后,如果出现三部门意见不统一的情况怎么处理?有关部门应尽早制定更加细致的实施办法,让新《条例》能实施得更加顺畅。
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