房屋15年未过户法院判决协助过户思维导图

本案的焦点在于涉案的房屋作为遗产没有进行分割，该房屋究竟归谁所有?赵某与其子女作为房屋共有人，擅自处理子女的房屋所有权利是否有法律效力?房屋购置期满15年要求过户是否过了诉讼时效?

湖北普明律师事务所律师吴娟律师，做为本案的承办律师对本案作了点评。

表见代理是《合同法》第49条规定，是指“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中赵某的三个子女虽然没有在房屋买卖协议中签字认可，但是在房屋买卖协议签定前，三子女一直与赵某共同居住于诉争的房屋内，且赵某将房屋交付曾某使用，曾某从1998年2月入住该房屋15年之久，三子女均未提出任何异议或主张权利，且张某去世后诉争的房屋出售时权利登记在出售人赵某一人名下，基于不动产的公示、公信原则，买受人曾某有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。买售人曾某已经尽到自己基本的审查义务，而赵某的行为也构成了表见代理，其行为是合法有效的，虽然赵某的行为侵犯了三子女财产的合法权益，但三子女可另行向赵某主张。

在我国物权法生效后，善意取得制度既可以适用于动产，又可以适用于不动产。这是我国对善意取得制度适用的一个重大修订。也就是说本案中涉案的房屋虽然是属于不动产，但依然使用善意取得。所谓善意取得是指无处分权的占有人将不动产或者动产让与第三人时，受让人因善意而依法取得该不动产或动产的所有权制度。一般来讲，善意取得应具备下列要件：一是标的物为依法可流通的不动产或动产。二是让与人对所让与的不动产或动产无处分权。善意取得，以让与人无权让与不动产或动产的所有权为前提条件。三是受让人以合理价格受让。我国物权法规定，善意取得的受让不但要求是有偿的，还要求是以合理价格受让。四是受让人在受让时必须是善意的。五是财产已完成登记或交付。本案中曾某受让房屋是基于善意的。本案中，涉案房屋在原告赵某之夫张某去世后虽未进行分割继承，但作为张某的妻子赵某与原告曾某就涉案房屋的买卖达成一致，并已履行完毕，并不违背当地风俗，且在以后长达近15年的时间里，原、被告双方一直未有异议。此外，曾某当时购买房屋的价格为1200元每平米，根据当时市场的行情标准是合理的。

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吴娟律师，湖北普明律师事务所专职律师,武汉晨报律师团成员,中华全国律师协会会员。专长领域：合同纠纷、人身损害、交通事故、医疗纠纷、刑事辩护、劳动争议、房产纠纷、婚姻家庭、公司收购、常年顾问等。法律咨询热线：13971551889

[1]《中华人民共和国合同法》 第四十九条