买房未过户房屋归他人思维导图

原海安某轧花厂以收购棉花为由，经主管部门向沿口供销社借得6万元，后将资金投入开办农贸市场──兴办海安县华源贸易有限公司。沿口供销社因经营不善，于2001年初向法院申请破产还债，海安县人民法院作出(2001)安经字第10号裁定，裁定沿口供销社破产还债。供销社清算时，华源公司以一上一下的店面房给供销社破产清算组抵算借款。

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2002年3月11日，破产清算组发布第5号招标公告，对原沿口供销社部分资产公开招标出让，其中位于李堡农贸市场北大门西边由东向西第9间(一上一下)底价3.5万元(公告期内整体购买，底价优惠0.3万元),报名时间自2002年3月12日8时到当月20日15时,中标人在付清受让金后1月内，出让方与其办理资产交接手续，土地证、房产证的办理及其相关的一切费用由受让方自理。章亚平于3月20日报名并缴付保证金6400元，3月23日给付25600元，购得农贸市场北大门西边由东向西第9间(一上一下)。因种种原因，章亚平未能办理房产过户。

我们知道，物权是直接支配特定的物并排除他人干涉的权利。物权在变动时，必须将变动的事实通过一定的方法向社会公示，这是因为法律行为仅仅是当事人自己的意思表示，但这种意思表示的后果，即物权的变动却要发生排他的效力;既然要发生排他的效力，它就应依一种公开的方式表现出来，使得人们从这种表现方式上知道物上有物权存在，即知道该物权有排他性，以此来消除交易中的风险。

对物权的公示方式，在各国均为一致，不动产物权的公示方式，为不动产登记;动产物权的公示方式，为动产的交付(移转占有)。

本案中，章亚萍虽从清算组竞得房屋给付了价款，并占有使用房屋，但因未办理产权变更登记，权利未进行公示，故不能产生房屋产权变更的法律效力。房产仍属于原华源公司，第三人农行以及毛秀萍信任不动产登记簿记载的权利，进行抵押与购买。所以章亚萍不能对抗抵押权人农行以及购买抵押房屋的毛秀萍。

登记发生公示作用，继而产生公信力，所以，毛秀萍与农行作为信赖公示的权利的第三人，竞拍后且进行了房产权属变更公示登记，其物权受到法律保护 。

当然，章亚萍购房未登记，虽然不能发生物权变动的法律效果，但我们绝不能以未登记而否认她与清算组之间房屋买卖合同的效力。由于买卖合同仍然是有效的合同，在章亚萍与清算组间产生一种债的关系，违约的合同当事人一方应该承担违约责任。章亚萍作为买受人可依不同情形，诉请法院判决强制实际履行，即强制出卖人办理登记，或判决出卖人承担违约责任，向买受人支付损害赔偿金。就本案而言，因毛秀萍已办理了产权变更登记在先，章亚萍只能要求清算组承担违约责任，支付损害赔偿金。要说明的是因供销社破产已结束，清算组也解散，其损失无法主张，只能自行承担。

本案的发生再次告诉人们，房产登记发生公示作用，从而产生公信力。所以，法律要求当事人在设立、移转或变更物权时，必须通过交付、登记等方式，使物权变动的事实能够为第三人所知晓，其结果是一方面有效地保护了第三人，使第三人不至于因为设定物权而蒙受损失，另一方面也使当事人的利益得到保护。若当事人在享有变动物权时依法进行了公示，则其物权足以对抗第三人;若当事人在享有变动物权时未依法进行了公示，则其物权不得对抗第三人。所以，房产交易须及时办理产权变更登记，否则即便给付对价，属于合法占有，其产权也难以得到法律的保护。