以未成年子女名义购房麻烦多 须谨慎思维导图

张先生是某机关的公务员，妻子则在外企当高级白领，年收入达十七八万元。最近他以儿子的名义订购了一套商品房。但是，子女能否独立购房，这要取决于子女的民事行为能力。

依据有关规定，18周年(含)以上且精神健康的自然人是完全民事行为能力人，以自己的劳动收入为主要生活来源的16周岁以上不满18周岁且精神健康的自然人，视为完全民事行为能力人，完全民事行为能力人可以独立进行民事行为；10周岁(含)以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人，则可以以自己的名义独立从事与自己的年龄、智力、精神健康相适应的民事活动，其它的民事活动必须由他的法定代理人，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追认；不满10周岁的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是无民事行为能力人，需由他的法定代理人代理进行民事活动。

如果子女已经是完全民事行为能力人，则可直接由子女购房，因购房产生的一切法律权利义务均由子女自己亨有和承担。如果子女是限制民事行为能力人，或无民事行为能力人，购房时需由父母代理。在签订《商品房买卖合同》时，买受人一栏和签字的地方写上子女的名字，在法定代理人签字的地方签上父母的名字。这样，一个有效的房屋买卖合同便成立了。

2年前，生意人杨先生以5岁儿子的名义，花了70多万元购买了一套商品房。近期杨先生生意场上出现问题，资金周转吃紧，于是他便想将该处的房产卖掉。但房产交易部门却告诉他无权出售该商品房。这让杨先生不可思议：房子是自己掏钱买的，又是儿子的法定监护人，怎么会没有处置权呢?

新政规定，第二套住房认定以家庭为单位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名义购置的房产仍属于家庭套数内。在此案例中陈女士的女儿还是未成年人，这样购房属于二套房。假如是成年子女，并且名下无房产，买房可视为首贷。

卓律师提醒，“子女房”的出售交易很容易产生法律纠纷，特别是针对未成年人。父母作为监护人不能随意处理子女的财产。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，且保证书须经公证处公证。

到房管部门办理房屋出售的相关手续时，还需提交未成年人的户口簿或出生证、监护人的身份证件。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。

夫妻离婚后，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果双方协商房产不作为夫妻共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住。

因此，有关专家提醒那些打算以自己未成年子女名义购房的人，必须谨慎行事，以免增添不必要的麻烦。

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[1]《中华人民共和国民法通则》