房屋买卖纠纷中善意第三人的构成条件思维导图

王先生在海淀区中关村四小附近的某小区的有一套私有房屋，由于房屋面积较小50多平米，想将其卖掉，然后在西三旗附近买一套稍大一点的房屋。于是通过房屋中介公司联系到买家李先生。双方经过几轮谈判达成协议。

2010年1月15日，李先生和王先生及房产中介公司签订了房屋买卖合同，约定房屋总价款155万元。李先生先后支付了50万元首付款，余款通过银行按揭方式支付。

2月3日，双方在中介公司的陪同下到房产部门办理了房屋过户登记，余款仍在贷款审批中。春节过后的2月21日，贷款终于下来，银行直接将余款存入到王先生的银行账户。

一审判决驳回原告的请求，认定合同有效。

达莹律师事务所律师代理李先生出庭应诉，律师指出，无论该买卖行为是否经过原告同意，我方属于善意取得行为。因为原房屋产权证记载的所有权人只有王先生一人，没有记载存在其他权利人。我方有理由认为王先生有完全的处分权。另外王先生在买卖过程中从未主张过该房屋属于其夫妻共同财产的事实。买卖合同签订以后，王先生的妻子也没有提出异议，现买卖行为已经完成，合同已经履行完毕。根据物权公示原则，房屋产权登记变更以后，我方已经实际取得了该房屋的所有权。为维护交易的安全性和稳定性，请求支持我方主张，判决买卖合同应当有效。

根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。所以，即便该房屋属于王先生夫妻共有的财产，由于李先生基于等价有偿和不知情的善意买房人，其利益应当得到保护。

另外根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，该房屋已经依法办理产权变更手续，无权变更已经发生法律效力，李先生成为该房屋的所有权人，没有任何法律瑕疵。法院的判决维护了交易的稳定和公平正义。

[1]《中华人民共和国物权法》 第九条