买指标房遭遇维权问题难 购房前需要慎重考虑思维导图

鲁某是南宁市某单位的职工，2006年他从单位分得一套市场运作房指标，但鲁某并不想要这套房，于是他将指标转让给黄某，并收取了黄某2万元转让费。在进行指标转让时，双方签订了一份指标转让协议，协议约定该指标房由黄某投资，所发生费用及税金均由黄某承担，产权归黄某所有。同时，协议还约定黄某在交付该指标房房款及办理相关手续时暂挂名鲁某，以鲁某的名字向单位交付该房房款。根据协议约定，黄某以鲁某的名义向建房单位交纳了市场运作房订金1万元、市场运作房款7.5万元，加上给鲁某的转让费，当时，黄某一共为这套房花掉了10.5万元。

在签署这份协议时，这套面积约120平方米的市场运作房初步估计为每平方米2400元。时至2009年，由于南宁市的房价不断上涨，这套市场运作房尽管还没建好，其估价就已经差不多是当年的2倍。这时候，鲁某反悔不干了。鲁某要求黄某要么大幅增加转让费，要么解除协议，同意按银行利息退回黄某所交房款。

对于鲁某的要求，黄某无法接受，因此他特向南宁仲裁委员会申请仲裁，请求仲裁鲁某返还黄某所交的转让费、订金和房款，此外赔偿利息损失1万元和房价上涨后的差价损失25万元。

南宁仲裁委员会经过仲裁，裁定黄某与鲁某签订的转让协议为无效合同，鲁某返还给黄某订金、指标转让费、房款，同时按银行同期贷款利率计算利息损失的50%以及房屋差价损失的50%进行赔偿。

裁决生效后，鲁某不服裁决并向人民法院申请不予执行，而南宁市两级法院均裁定“目前法院不宜受理”。至今，鲁某也没有按照仲裁的裁定进行赔偿，而此案也是悬而未决。

据此，在第三届西部律师发展论坛上有律师认为，该协议虽然名为市场运作房指标转让协议，但该协议最终落实到房屋的转让上，该市场运作房指标不能脱离房屋而独立存在，因此该协议实为房屋转让合同。所以说，市场运作房指标转让协议无效。

然而，也有律师认为，市场运作房指标转让协议是有效合同，理由是市场运作房的指标转让，其实质是市场运作房的权利转让，当事人订立的指标转让协议发生纠纷时房屋尚未实际取得，故买受人对市场运作房的权利尚停留在一种资格权利上，在法理上可归纳为一种可期待物权，属债权范畴，可以依法转让。因取得房屋尚有交付房款等债务需要履行，协议的性质可定性为权利和义务的概括转让。而我国法律对资格的转让没有限制，因此应当认定协议转让有效。

广西万合律师事务所黄基财律师认为，不管市场运作房转让指标协议是否有效，将指标进行交易转让都是违反规定的，转让后的房产也无法办理相关合法手续，指标购买人的合法权益很难得到保障。目前国家已经叫停市场运作方式建设职工住房，以经济适用住房、危旧房改造建房方式取而代之。这样一来，单位职工转让名额或指标的行为仍然会大量存在。黄律师提醒，这一类房屋都是单位为了解决职工住房问题而建，是不可能允许职工私自转让的，因此也不会为“指标房”购买人办理房产证。因此，为了避免合法权益受损，购房者尽量不要购买这样的“指标房”。

此外，广西创想律师事务所黄庆生律师表示，如遇某些原因或事由，职工确实需要转让的，在转让协议中应当约定仲裁条款以防日后产生纠纷，双方协商不了的，可以通过申请仲裁途径得到救济。如遇转让协议产生纠纷告状到法院，而法院确不予以受理的，双方当事人可达成仲裁协议，选择仲裁方式解决纠纷。

根据2004年出台的《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》规定，市场运作方式建设职工住房又简称市场运作房，是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过招标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式。与房地产开发商在市场出售的商品房相比，市场运作方式建设住房可以降低一部分成本和利润，有利改善职工住房条件。