楼市新政下常见的四大纠纷应如何处理思维导图

伴随着这些政策的出台,房地产市场在经历波动的同时,也难免扑朔迷离,尤其是首付提高、利息增加、贷不出款等三个最根本的问题,不可避免地会在房屋买卖合同的履行中引发争执。

2010年3月8日,平时并不是很富裕的姚某决定购买一套价格百万的房屋。与房地产商签订购房合同时,不但已是倾其所有,而且借遍了亲朋好友,才算凑够了20万元首付款及税费。可不到半个月,姚某便接到房地产商通知:根据新政,首付应不低于30%,即最少应补交10万元,同时贷款利率也将提高。这对经济承受能力已达极限的姚某来说,不仅根本不可能承受,而且将导致日后生活严重困难。姚某为此想到只有解除合同。

【点评】预付款是指在合同成立后,一方当事人预先向对方支付的部分金钱。它只是一种支付手段,其目的是作为合同履行的诚意,解决合同一方周转资金短缺,并不具有担保性质。该款能否退回,要看合同的约定。有约定按约定执行;没有约定的,则按照有关规定执行。对此,建设部发布的《商品房销售管理办法》中规定:“符合商品房销售条件的房地产开发企业,在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款。当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”

2010年3月18日,秦某与房地产商就一套价格为120万元的房屋签订了认购书。根据认购书的约定,秦某交付了23万元定金,并由房地产商出具了收据。4月8日,秦某从有关楼市新政中得知,已无法贷出80%的按揭房款,加之贷款利率上提,房地产商也明确要求至少必须交30%的首付,遂不想履行合同,并要房地产商退回定金。房地产商则以《合同法》第一百一十五条已明确规定,给付定的一方不履行合同时,无权要求返还定金为由拒绝。

2010年1月3日,赵某在商谈购买一套 出价 为98万 元 的三居室套房时,就曾风闻房价可能会在近期下跌。鉴于多年在外打工的儿子、儿媳回家过年急需用房,加之楼房销售人员拍着胸脯表示房价下跌之说纯属谣传,即使有新的政策出台,也只是限制不得涨价,而不是降价,于是便放心地买了下来。谁知,仅仅过去两个多月,因楼市新政的纷纷出台,同类房的价格便直降了21万元。心里极不平衡的赵某遂要求房地产商退回差价。

[1]《中华人民共和国合同法》 第六十条

[2]《中华人民共和国合同法》 第九十四条

[3]《中华人民共和国合同法》 第四十四条

[4]《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条

[5]《商品房销售管理办法》

[6]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条