借名购房，做公证则可保无忧？思维导图

房产赠与公证的法律常识

售楼小姐对记者说，自从限购政策执行以来，已经遇见过很多次类似这样的“借名购房现象”。相比用子女或父母名字购房的买房者，另外一些人更是费尽心思找到没有买过房的亲戚或者朋友，冒着风险用别人的名字买房。

李女士便是借名购房大军中的一员。“五一”期间，李女士看中了番禺区一处楼盘，经过六次现场查看、探访后，李女士买了一套100多平米的新房。正值当日记者在该盘踩盘，记者亲眼目睹了李女士整个购房、申请银行贷款的过程。李女士和丈夫带着另外一对年龄相仿的夫妇到售楼部。在签合同和申请银行贷款(银行工作人员在售楼部直接服务)期间，李女士让另一对夫妻拿出了结婚证、户口本、收入证明等材料。

记者经打听了解到，李女士这次购买的是第五套房。“我的挺多朋友都是这样做的，请个律师，签一个双方协议，最好是做个公证，就没有什么风险了。等限购结束，我们会立刻转名。估计限购最多也就限制个两三年吧，就这么短时间，应该也没有什么事情吧”。李女士胸有成竹地告诉记者，当日，一切办妥后，李女士向公证部门咨询办理赠与公证费用及房产局过户费用，并准备前往公证处做公证，以避免借名风险。

律师回应道，李女士以亲戚之名购房，并在事后对财产所有人进行公证，恐怕比较困难。因为公证处是不会为那些为规避政策而订立的协议进行公证的，而房产公证又是基于房产证上的名字确定财产所有人。就算退而求其次，某些购房者求助于律师，或者双方私下订立协议，出资方保留银行转账证明等有效支付凭证，并再去做公证的话，这种私下订立的协议还是受法律保护的。

但是无论以怎样的方式，保护自身房产的安全还是有限的。一旦日后发生纠纷，比如“被借名”一方私下将该房产转卖他人，李女士虽然可以追讨房款，但房产却因已转手便无法追回。另外，也“不能制止善意第三方对房产的处置”，广东仁皓律师事务所律师张勇告诉记者，“很简单，如果名义产权人在外面有债务，其债权人可以要求查封该房产并要求拍卖，到时真正出资人的权益很难得到保障。比如如果名义产权人意外死亡，其继承人可以继承该房产，如果银行最后查明实际购房人与借款人不是同一个人，也可以依据相关贷款合同，提前解除合同”。总之，无论如何，法律首先保护产权人，所以公证的作用是有限的，风险仍然存在。

而对于“被借”的一方，同样也是存在风险的。因为，在法律上，用别人的名义去贷款，这个过程中产生的逾期坏账，会影响主贷人的信用记录。对于被借名字的人来说，也是有风险有成本的，等到自己要买房时，可能面临的政策更严厉，利率提高，首付提高，甚至因为多套房的购买记录，而被课以物业税。所以，无论是借还是被借，最好都要三思而行。