“借名买房”风险大 须谨慎思维导图

二手房交易税费

椒江的王先生，最近有点hold不住了，失了钱财没了朋友。原来两年前，朋友所在的房产公司推出了位于椒江老城区的一个楼盘。王先生听他说内部员工购房享有超值优惠，就和朋友商量着以朋友的名义买房，作为回报，王先生给了朋友3万元。但是近两年房价水涨船高，这套房的总价涨了近一倍。今年这套房子要交付，王先生催着朋友办理三证并要求过户。但是，朋友明确表示“房价涨了这么多，希望自己也能分到一杯羹”，否则过户就免谈。最后，在多方调解下，王先生只能答应再支付15万元给朋友。这件事让王先生觉得很郁闷，“借名买房”伤了自己，也断了友情。

浙江华顶律师事务所的林兴律师表示，借用同学或朋友名义购房的风险指数非常高。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，但是如果房价上涨或其他原因，“借名者”不愿意把房产过户给实际购房者，那么该房产将可能无法追回。实际情况中，像王先生这样因此导致朋友反目的情况也时有发生。

在不少购房者看来，使用亲朋好友名义买房，尽管房产证上署他人名字，但只要私下签订一份协议或者到公证处进行公证，就可以规避风险。签协议和公证，显然成了规避风险的“万金油”。然而笔者从台州市正立公证处了解到，按照相关法律规定，房屋产权登记是谁的名字就认定为谁的房产，房产证是一人名字，要公证该房产实际属于另一人，这有悖于法律规定，公证处不受理此类公证业务。

那么，“借名买房”究竟存在哪些风险?房产权证要等到交房后才能办理，此外根据国家相关政策规定，产权满五年才能免交5.5%契税，“借名买房”的话，从签订购房协议到过户再到自己名下至少需要五六年时间，其间变数不可预计，风险很大。

另外，根据我国房地产登记制度，房产应由房地产管理机关发给《房地产产权证》，房屋产权登记是谁的名字就是谁的房产，而个人私下签订的关于房产产权归属的约定协议，不可以对抗登记的房产所有权证书。简单而言，借名买房，不管谁出的钱，如果该房产发生产权归属方面的纠纷，那么以房产证上的名字为准。

另外不容忽视的是，将名字出借他人同样要承担一定风险。林律师指出，允许他人用自己名义购房或按揭贷款，不但在房屋产权登记部门有了房产记录，在金融机构也会有按揭贷款的征信记录，即便日后将房屋过户给出资人，但这些记录不会消除，并会成为日后审核各种资格的依据，那么今后自己买房时将无法享受首套房贷款优惠或受限于其他“限购”政策。更严重的是，名义方还易受对方牵连，造成经济和名誉损失。如贷款未按期归还很有可能影响到个人的信用问题。一旦房产税开始征收，还会影响到房产税的缴纳。

从借名购房的案例来看，一般双方当事人都会签订协议，将借名事实表达清楚，但还是会因为无法预料之后可能出现的种种风险而发生纠纷。其实，“借名买房”现象一直都存在，尤其是在国家调控政策对二套房或多套房限制条款的接连出台后，此类情况增加不少。

据了解，台州“借名买房”的客户不是很多但也有存在，其中以父母或兄弟姐妹等至亲名义购房的人比较多。林律师认为虽然借至亲之名买房相对于借朋友、同学之名风险会小一些，但依旧存在各种问题。

林律师认为，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果购房者还有兄弟姐妹，那么在房产尚未过户到自己名下时，父母发生意外离世，那么其兄弟姐妹享有房产的同等继承权。到时，购房者需要面对十分麻烦的遗产继承纠纷。

很多父母买房给子女，都会把房子登记在子女名下，其实这样也有风险。比如买房时子女已婚，而双方又没有签订相关协议，证明房子是由一方父母出资购买，一旦离婚就面临财产分割问题。

林律师表示，兄弟姐妹之间虽然有亲情维系，但是倘若被借名者今后欠有债务没能力偿还，那么该房产就有可能被查封或拍卖。另外，如果被借名的兄弟姐妹和配偶之间存在离婚纠纷，该套房产就会被当成他们双方共同财产进行分割。