钟松灵因房屋租赁合同纠纷一案思维导图

本院审理查明：1999年4月16日，上诉人与被上诉人签订一份不同版本的《房屋租赁合同书》，但两份合同均约定上诉人将座落于惠阳市淡水镇人民五路17号楼房第一层左边一间约20平方米的铺位出租给被上诉人使用，租期为二年零六个月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止;每月租金900元，被上诉人于签约时付押金900元，如被上诉人中途退房，押金不退等。合同签订后，上诉人依约将房屋交给被上诉人使用，被上诉人交押金900元，并在该铺位经营蓄电池等生意。2000年12月21日，上诉人等人到被上诉人处催收租金，被上诉人只支付了租金600元，上诉人不满，即叫人拿走被上诉人店里的货物，并要求被上诉人写下抵押条子，无奈，被上诉人只好搬出承租房屋，并向当地派出所报案。2001年2月28日，被上诉人已将2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交当地派出所转交给上诉人，但押金上诉人没有退还。同年3月1日，当地派出所在上诉人家里提取了蓄电池、电视机等货物一批，并交回给被上诉人。

另查，被上诉人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只经营了五天。按天计，应交租金150元，被上诉人已付600元，上诉人多收租金450元。

原审认为：原被告的租赁关系虽有各自提交的租赁合同，但双方均不能提交合同的原件，本院无法认定，视为双方的租赁合同不存在。由于原被告的租赁关系并没有依法登记，违反法律规定，应认定为无效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是实际无使用房屋的租金共1350元应退回给原告。原告称从派出所领回的货物与给被告拿走货物数额不符，没有充分证据证明，不予支持。因原告没有任何证据显示其人身损害，对其要求赔偿经济损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第56条、第58条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，于2001年6月18日作出判决：一、确认原被告1999年4月16日签订的房屋租赁合同无效。二、被告钟某灵应于本判决发生法律效力之日返还1350元给原告庄长弟。三、驳回原告庄长弟的其它诉讼请求。案件受理费708元，原告负担350元、被告负担350元。

钟某灵不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》是铁的事实，且双方在诉辩时均作了陈述。原审以双方没有提交合同原件为由，认定合同不存在与事实不符。二、《合同法》解释第九条规定，法律行政法规未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续的，不影响合同效力。因此根据上述规定，原审认定该租赁行为无效是适用法律错误。三、按合同约定，中途退房不退押金;租金按月计取。原审按日计算租金，并判令上诉人退回押金和多收的租金是没有依据的。请求二审撤销原审第一、二项判决，改判合同有效，驳回被上诉人的诉讼请求。

上诉人在二审提交的新证据有：1、《房屋所有权证》;2、《国有土地使用证》。被上诉人对上述证据没有异议。

被上诉人未作书面答辩。

被上诉人在二审提交的新证据有：1、租金收条;2、证人证言。上诉人对租金收条没有异议。

本院认为：尽管上诉人提交的合同和被上诉人提交的合同内容不完全相同，且双方均未提交原件核对，但该两份合同约定的房屋位置、面积、租期、月租等主要内容一致，故应认定双方签订了《房屋租赁合同书》。上诉人将房屋出租给被上诉人经营是双方的真实意思表示。虽然上诉人未依《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条的规定到当地房地产管理部门办理租赁登记手续及领取《房屋租赁许可证》，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释第九条第一项关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续,不影响合同的效力”的规定，上述合同并不因未办理房屋租赁登记手续而影响其的效力，原审认定该合同无效欠妥，应予纠正。上诉人上诉认为该合同有效，理由充分，本院予以采纳。被上诉人搬出承租房屋是因为上诉人拿走被上诉人的货物而无法经营，并非被上诉人违约，中途退房。原审在租赁关系已经终止，被上诉人已付清所欠租金的情况下，判决上诉人退回押金是正确的。被上诉人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中仅经营了五天，原审按被上诉人的实际使用天数计算租金并无不当。

综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，但适用法律不当。上诉人上诉要求驳回被上诉人的诉讼请求无理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项规定，判决如下：

本二审案件受理费708元由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长温绍东

审判员徐国华

审判员苏丹红

二00一年十一月二十八日

本件与原本核对无异

书记员曾莹

(制作人：苏丹红)

引用法条