商品房买卖合同纠纷司法解释起争议思维导图

签有购房合同、并向开发商交纳了购房款、水电调节费，在购买使用5年多之后，被开发商从化国泰天彤地产有限公司(下称“国泰地产”)以合同没有经过公证处公正以及分文没有收取购房者何某房款为由起诉要求认定所签合同无效，并收回房屋。经一审法院审理，最后以没有商品房预售许可证为由判决合同无效，并要求业主向开发商交回房屋。目前，业主何某已就此案提起上诉至广州市中级人民法院。

一审判决业主败诉

事情的经过是，业主何某于2004年5月21日，与国泰地产签订了一份《商品房买卖合同书》，合同约定，国泰地产将位于从化市小海商贸城北区的第2-7小区第一幢首层833平方米的铺面，以每平方米1000元的价格出售给何某。合同签订后，何依约向国泰地产支付了全部金额83郾3万元。此后，业主何某还分两次向国泰地产交付了水电调节费25000元。收房后，何某投资将铺面进行了装修，并出租给他人使用至今。

2009年8月，从化国泰地产以合同没经过公证处公正以及分文没有收何某房款为由，将业主何某起诉至广州从化市人民法院，要求认定与何所签合同无效，并收回房屋。

原告国泰地产诉称，与何某所签订了《商品房买卖合同书》之后，由于房屋至今没有取得商品房预售许可证、未竣工验收，已经烂尾;而根据从化市城市规划局2009年4月新出台的规划文件，小海商贸城已经改变规划为“国泰名城·御景绿洲”居住小区，由国泰地产对其重新进行整体开发，故何某所在商铺不能交付使用，并要求何交回商铺。

业主何某的代理律师辩称，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房屋买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”;第六条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。

2009年11月25日，该案件在一审最后一次开庭后的第三天，从化市人民法院根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，据此，该院认定合同无效，要求业主何某交还铺面给开发商，开发商则将房款退给何某。

对此判决，业主何某不服，目前已上诉至于广州市中级法院。

开发商官司缠身本是无良

该案一审判决之后，在从化当地掀起了轩然大波。因为跟何某情况类似或相近的业主，据不完全统计有数十人之多。很多业主都向从化国泰地产在小海商贸城区域购买了房屋，且买的都是“楼花”，购买时间比何某还要早，最早的要追溯到1996年左右。

由于开发商自身实力不济，很快工程就下马、烂尾，至今已过去十多个年头。在这过去的十多年中，国泰地产一直官司缠身，在当地因为欠下了众多的债务和收取了很多业主的楼款又无法交楼而声誉不佳。

何某称，国泰地产为了将自己告上法庭，竟然在起诉书中说谎，称分文未收自己的楼款，如此的瞎话也敢说。据何的分析，十多年前的房地产价格与现在比已经增值十数倍，目前国泰地产又欠着很多人的房子，现在众多的业主都打算要房子而不是要退款或赔偿，开发商为了自己的利益，就将其中的一个业主拿来开刀，以起到杀一儆百的效果，只要有一个判例，其他的不用再说也好谈了。

何某称，从化法院的判决依据是有问题的，法院所依据的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条之规定，对应的是卖方而不是买方;而对辩护律师提出的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第五、六条之规定却视而不见，明显有失公正。如果按照这一判案逻辑，是否在鼓励那些没有实力的开发商，在没有取得预售许可证的情况卖楼，又在经营不善时甩掉包袱，等到地产增值时又道貌岸然地收回房屋，以卖个更好的价钱，这种司法逻辑显然有悖司法伦理。

为了解案情，记者联系上此案的审判法官潘赞忠。潘赞忠以案件正在上诉审理当中，自己不便接受采访为由，回绝了记者的采访要求。