谈谈房屋买卖过程中的代签合同问题思维导图

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2023-02-27 13:42:53

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核心内容：最近接到不少购房者的咨询，均因出售方非产权人本人签字而举拒绝出售房屋引起的纠纷。下面，树图网房地产小编为您介绍有关这种纠纷问题的详细内容。

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当然，在房价平稳时期，一般不会出现这种纠纷，而在目前房价快速上涨阶段，则有不少售房人因为非其本人亲自签署房屋买卖合同，而对其家人代为签署的买卖合同不予追认，从而使买受方的利益受到损失。

那么，这种家庭内部成员代为出售房屋的行为，到底有没有法律效力呢?下面简单作相应的法律分析，以供广大购房者参考，以便购房者在房价快速上涨阶段确保自己合法权益不受损害。

一、对于家庭内部成员之间代签合同，应该属于效力待定的合同

首先、这种代签合同行为不构成家事代理

目前，在家事代理制度的法律规定上，婚姻法司法解释(一)第十七条第一款做了明确规定，从法律意义上明确了家事代理制度，是指夫或妻一方因生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权决定，其行为后果对夫妻双方均产生法律效力，而该条第二款又做了明确的限定，对于非日常生活需要对夫妻财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商取得一致意见，而这里为了日常生活需要，只能理解为一般小额的支出或财产买卖或家庭生活必须用品的购置，以及为子女教育培训的支出等等，对于一般家庭最主要的财产—房产来说，其出售应该经家庭内部协商一致出售，因此对于家庭内部成员代签合同的行为，不构成家事代理。

其次、这种代签合同行为不构成表见代理

我国合同法第四十九条规定了表见代理制度，在符合表见代理的情形下，合同有效，但是表见代理必须满足以下构成要件：

1、行为人以被代理人的名义实施了代理行为，而非以自己的名义实施了相关行为，即必须是显名代理。

2、其次是代理人有被授权的表象，客观上必须是相对人相信有代理权的情形，比如被代理人将自己的印章、身份证、产权证等交于代理人，需要注意的是家庭内部成员很容易取得上述证件及印章。

3、最重要的是相对人必须是善意且无过失，而信赖行为人有代理权。根据相关司法解释， “善意”是指相对人不知道或不应当知道行为人没有代理权、超越代理权或代理权已经终止。如果从第三人当时所处的各种客观条件来看，其有条件、有理由相信行为人具有代理权的，应当推定第三人对于行为人没有代理权在主观上是不知道的，认定其为善意。“无过失”是指相对人已经尽了充分的注意义务，仍无法否认行为人的代理权。一般而言，相对人应对代理人有无代理权加以慎重的审查，如相对人因轻信代理人有代理权，或因疏忽大意未对行为人的代理资格或代理权进行必要的审查而相信代理人有代理权的，不能成立表见代理。在日常的房地产买卖中，作为买受方很难证明其尽到审慎审查义务，而轻信代理人有代理权，因此不构成表见代理。

二、内部成员之间的代签合同，在被代理人不予追认时构成无权代理

基于以上分析，作为购房人应该警惕房屋买卖过程中的非产权人亲自签署合同，一定要亲自见证产权人的签字过程，防止任意代为签而导致合同无效的产生。如果产权人的确委托他人代为出售房屋，也应该要求代理人出示经过公证后的《授权委托书》，同时要仔细查看代理人的代理权限，以免产生不必要的纠纷。那么，如果这种家庭内部成员之间的代签合同，在产权人不予追认的情况导致合同无效，那么购房人在这种情况下该如何维护自己合法权益呢?在下篇文章中将予以全面分析。