逾期办理房产证纠纷的处理方法及案例分析思维导图

起诉书显示，作为原告，业主的诉讼请求主要有三项，一是请求法院判令被告发展商中山市泰源房地产开发有限公司立即办理业主购买的富泓商场的商铺的《中山市房地产证》;二是请求法院判令被告向业主支付违约金，平均每户均在4万元左右;三是请求案件的诉讼费由被告承担。

其中，一份起诉书简明地叙述了起诉理由：该陈姓业主2000年1月与被告签订了《商品房购销合同》，并经中山市房地产交易所监证。合同约定：原告向被告购买位于富泓商场二楼的某商铺，建筑面积为27余平方米，房价为20万元，被告须于2000年6月30日前，将经竣工验收合格的商品房交付原告使用，被告应当在商品房交付使用后365天内为原告办理产权证。合同签订后，原告依约支付房款给被告。

2000年6月30日，原告办理收房。但是，原告收房后，被告迟迟不予办理上述房屋的所有权证书。虽经原告多次催促被告办理房产证，但被告均以种种理由推脱。被告迟至2004年4月2日才领取富泓商场工程竣工验收合格证。

今年8月26日上午10时30分左右，蒙蒙细雨，记者来到富泓商场，一楼大堂空空荡荡，只有大门左角的一家店铺还在坚持营业。大堂右边的一大块墙角，瓷片已经脱落，灰土斑驳。记者沿着停止运行的手扶电梯走上二楼，看到绝大多数店铺都已关门，不锈钢拉闸门的缝隙上蒙着厚厚一层尘土。楼道的天花上还吊着商场招揽客户的广告：一铺养三代。

不少店铺门口贴着发展商今年7月23日发出的通知，通知说，公司正在进行办理《房产证》阶段，公司已于2003年11月18日向商场各业主发出办理《房产证》和《土地证》的通知，已有部分业主前来办理相关手续并按国土局要求签署了补充协议，办出了房产证。通知要求业主给予协助配合，按办理《房产证》和《土地证》的通知要求前来富泓商场办公室办理有关手续，公司将在业主办理有关手续后的25个工作日内出到房产证书。公司特此声明，如因业主原因造成《房产证》办理的延误，公司将不负责任。

有业主向记者出示了发展商去年11月18日发出的办理《房产证》和《土地证》的通知。通知称，发展商正在进行办理商铺《房产证》和《土地证》工作，根据中山市国土资源局规定的商品房交易所需资料、税费项目及标准，请业主带上身份证和交国土局的共计6400多元费用到富泓商场咨询窗办理有关手续。

令业主纳闷的是，按照法律规定，商品房只有验收合格后才能交付使用，才能办理《房产证》。中山市建设局工程竣工验收备案办公室今年4月2日才向富泓商场的发展商发出中建验字2004年第238号工程竣工验收备案合格证，去年富泓商场的发展商又凭什么文件去国土房管部门办理房产证呢?

于是，在众多起诉发展商的业主中只有一位抱着试试看的心理去发展商处交纳了6000多元的费用，等了将近一年，房产证至今未拿到。

10点50分左右，记者来到车程距富泓商场仅3、4分钟之遥的水牛城商业广场，这里已是一片车水马龙，尽管下着雨，客商仍络绎不绝。一位经营服装的业主告诉记者，她以前曾在这里拥有铺位，转手套现后去富泓投资，现在家待着。

单项验收后，发展商将有关综合验收资料递交规划局，请求测量验收。但在市政府的调整下，商场的使用及规划需作相应调整，以配合开办实行零关税的香港产品特色市场会展中心。鉴于这个安排，除需对原规划安排相应调改外，还需按照香港特色产品相关规定重新做出商场装修标准。办证的暂缓，是政府重新验收工作所致，并不是发展商故意所为。

当时，发展商还在答辩中称，有关商场的使用功能与规划功能调整完成后，发展商已第一时间向市规划部门递交了全部测量所需资料，以便顺利办理出证事宜。而市国土部门也同意尽快办理富泓商场房地产证件。现答辩已向各小业主发出办证通知，只要小业主配合交费，房屋所有权证随时办理。

答辩书中，发展商称，酝酿了近两年的内地与香港建立更紧密经贸关系安排已在去年7月落实，在市政府主持下，以富泓商场为切入点，打造“香港产品展销中心”，吸引享有零关税优惠的香港产品进入中山市场销售平台，拓展国内市场，力求通过港货带动，搞活一家、盘活一片，整合西区商贸资源。

发展商认为，这个项目是市政府牵头，发展商会通有关部门多次座谈研究得出，也得到大部分小业主的认同和支持。此时6位业主提出毫无事实根据的诉求，对富泓商场的整体形象造成极坏影响，不仅扰乱了其他小业主的正常经营，更动摇了港商的投资信心，对富泓商场的整体经营乃至整个西区商贸资源化带来极不利的负面影响。

在我国，商品房买卖既体现了交易双方的意思自治，又受到房地产法律法规和政策的制约。而纠纷的形成，很大程度是因为当事人对法律法规及相关政策不了解，这就需要调解人员将当事人的行为纳入法律或政策的轨道进行解说，通过释明使双方逐渐对法律规定及政策导向形成正确认识，对行为后果产生预期，从而有了承认错误和接受调解的心理准备。调解人员还应当不失时机地进行疏导，运用权衡利弊的方法消除当事人的对立情绪，通过为其算经济账的方式使双方缩小差距，实现平衡。

根据法律规定，商品房销售广告和宣传资料为“要约邀请”，一般不是合同的内容，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺内容具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。也就是说，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，调解时应根据实际情况区分销售广告和宣传资料的内容是属于正常的商业宣传，还是属于房产商必须恪守、不得违反的承诺。此外，此类纠纷中双方大多没有约定房产商交付房屋不符合广告宣传时的违约金计算标准或金额，而购房人要证明其损失额又具有相当难度，故应通过调解使房产商认识到确实存在违约行为，且其相较于购房人处于优势地位，考虑到企业品牌及长期发展，妥善的方案是对购房人作出合理补偿。

首先，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格而发生纠纷的，如果通过加固等方式能够修复，则可以调解继续履行合同；如果难以通过修复办法解决，则应调解解除合同。需要注意的是，上述两种方案都不影响买受人要求出卖人承担相应的违约责任。其次，除主体结构质量不合格之外，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，调解时也应考虑合同的解除及出卖人承担违约责任；交付使用的房屋存在质量问题，如在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人不同意修复或者在合理期限内拖延修复的，则可调解由买受人自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

在调解商品房实测面积与暂测面积误差引发的纠纷时，应认真查看当事人在合同中对面积误差处理的约定，如当事人约定“除法律、法规、规章另有规定外，按多退少补方式计算”，则不能简单按多退少补的方式结算面积误差款。因为《上海市房地产转让办法》第四十四条规定，因公用分摊面积增加导致房屋建筑面积增加的，购房人不承担超出部分房款。该规定应属“法律、法规、规章另有规定”的情形，此时购房者应仅就套内面积增加部分支付补差款，而无需就公用分摊面积增加部分支付补差款。如果合同仅约定“按多退少补方式计算”，则可按照《商品房买卖合同司法解释》的规定，即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。因双方约定的面积误差按多退少补结算不违反法律法规的禁止性规定，应以约定为准，必要时可以寻求律师的协助。