涉外房屋买卖如何防范风险思维导图

温州籍赵女士13年前购买了一套房子，这套房子当时是温州市区的拆迁房，房产证还没有办出来，当时，原房主已经居住在了美国。于是，原房主委托其女儿代为办理卖房的相关事项，授权委托书里写明代理权限为全权代理原房主在温州的所有房产。

因为当初产权证等还没有办出来，赵女士特意押下一万块钱未支付，作为协助办理产权过户的保证金。过了一两年，等可以办理产权证时，原房主女儿去协助办理产权证时，才发现原房主的授权委托书因为授权不明确，房产办证中心不予办理。这时原房主女儿说，母亲可能会在近段时间回来，等她回来亲自协助办理。赵女士觉得事情也不是特别急，就这样一直拖了下来。结果，等到后来赵女士再想办这个事情时发现，原房主的女儿也已经出国了，原房主因为年事已高、行动不便等原因也一直没有回国办理此事。

现如今，摆在赵女士面前只有三条路好走：一是放之任之，反正自己已经居住在该房产内，只是因为某些原因无法办理产权证，无法交易，但是一般情况下并不影响她作为业主的实际占有权;二是找到原房主，让原房主回国协助办理产权;三是到法院诉讼，要求法院确认产权并要求原房主协助办理过户手续，等法院确认产权后如果原房主不履行的，则申请法院强制执行。

赵女士并不愉快的买房经历是由于她本人购房时不够注意细节问题及法律意识不强造成的。这个事情也提醒了广大购房者，对于涉外的房屋买卖，有些细节一定要注意，否则会大大增加购房的成本。

一般有讲，涉外的房屋买卖如果不是业主本人来进行交易，一定要有经过中国驻外大使馆认证授权明确的委托书，授权明确包括：授权给什么人进行什么行为。如房屋出卖的授权委托书应该写明：委托(包括身份证号码，委托人与被委托人的关系)代为出卖位于什么地址(如有产权证，最好写明产权证号并附带产权证复印件)的房产。委托权限包括：代为办理与签订房屋买卖合同及相关的手续，代为办理产权过户手续包括交纳税款、交易手续费等相关手续，代为收取房款及其他为保证房屋顺利交易而需要的相关手续。

要注意的是，委托权限不能笼统的写全权代理，否则，有可能由于授权不明确而导致交易无法继续的情形出现。

此类房产交易的过程也要找正规房产中介进行交易。在与房产中介签订合同时，要明确中介的义务，这种义务一般包括保证代为办理过户手续、保证签订合同相关人员有权代理，如有办理贷款不成而无法购买不算违约、买卖双方互不支付违约金等情况，只有上述义务履行完后方负有交纳中介费的义务等。

由于此类房屋登记申请人提供的证明文件是外文的，还应当提供经公证的中文译本。申请人提供的登记材料中如有中国港、澳、台地区和外国的机构或者其他的机构出具的证明文件的，应当按规定办理公证或者认证。同时应当注意的是，申请转移登记提交的房屋买卖合同，如其中双方或一方为中国港、澳、台地区或其他境外的自然人、法人或其他组织的，还应当到公证处办理公证。

最后，最重要的一个问题是房款的交接问题，因为卖家一般收到房款后，买家要再找卖家协助办理相关手续，是很有困难的。所以，如果有必要的话，最好将房款通过提存公证的方法进行交接，来约束卖家及时将房屋产权过户至买家名下，这对完成整个交易极为重要。

由于语言、文化背景等问题，境外人士对上海房地产市场缺乏足够的了解，因此对购房合同要严格把关，以免掉进开发商精心设计的“陷阱”。对开发商广告宣传、售楼说明以及样板房的情况，都要尽可能写进合同，这样即使出现问题，也会有法律约束。

特别提醒境外人士购房要注意对所购房屋的开发商及项目进行资信调查，对开发商的考察应注重其注册资本、开发业绩等，而对项目的审查除应审查其预售许可证外，还应审查其土地使用权证、建设工程规划许可证。弄清是否补过地价，是否交纳了市政配套费，以及是否有土地使用权、在建工程、期房抵押等，以保证所购房屋能够按期交付且能办理产权过户手续等。不过最好还是请一位专业律师来完成这些工作，购房者可以免去后顾之忧。

并轨后对于境外人士影响较大的还有两点，首先是维修基金的问题。未并轨前，内销房需要交纳维修基金，而外销房没有这项要求。但并轨后境外人士购买内销房是否需要交纳维修基金，情况尚不明朗。再就是涉及物业管理的问题，原来外销房物业管理费比较高，除了一些基本的服务外，还会提供一些约定的、方便的服务。而部分楼盘的物业管理费有指导价，大都只能提供基本管理，境外人士如购买这样的房屋，可能会享受不到理想的服务...【全文阅读】