涉外房地产成本分摊案例分析思维导图

一特区房地产集团控股企业——X公司属外商独资企业，主营房地产开发，开发春天大厦项目A、B、C三栋楼房，分三期开发交房。

1、一期交房的是安置楼为春天大厦C栋。拆迁安置费、土地配套费和安置楼开发成本1800万元人民币(以下简称拆迁安置总成本)，2002年10月交房。该安置楼没有收入，拆迁安置总成本需分摊计入另外两栋楼房。

2、二期交房的是春天大厦B栋，可售面积为24000平方米，于2003年3月交房。

3、三期交房的是春天大厦A栋，可售面积为30000平方米，于2004年6月交房。

2003年6月X公司对春天大厦B栋销售收入进行所得税汇算，X公司股东准备以春天大厦B栋实现的税后利润再投资注册一家新公司，以享受利润再投资退税优惠。当期春天大厦B栋已全部售完。

(一)公司进行所得税汇算时，应按基本的配比原则把拆迁安置总成本在A、B栋楼房之间按可售面积进行分配，按《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)第五条规定：企业销售房地产所发生成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

在本案中，可列入B栋的拆迁安置成本=(拆迁安置总成本×B栋可售面积)÷(A+B栋总可售面积)=(1800×24000)÷(24000+30000)=800万元。

X公司在汇算时，把1800万元全列入B栋开发成本，多计入开发成本1000万元(1800万元-800万元)，应调增应纳税所得额1000万元，补缴企业所得税150万元。

(二)如果本案中，X公司自行按税法规定计算企业所得税，调增利润1000万元，自行缴纳企业所得税150万元。然后X公司的投资者利用税后利润850万元(1000-150)再投资注册一家外资企业，X公司投资者可得到税后利润再投资退税60万元(这里没有考虑提取公积金等因素)。

X公司没有按税法规定进行所得税汇算，既补缴了企业所得税150万元，又使公司股东损失再投资退税60万元。

经济学假定，人是经济人，自利和利己是本能，在市场经济的条件下，为了追求最大的经济利益，个别企业想方设法少缴点税、偷逃税款，得不偿失。在现代市场经济的发展中，经济人也有重视信誉的一面，市场经济是既讲法治也讲信用的经济，绝大多数纳税人从自己的长远利益出发诚信纳税，而后从这种社会环境中享受到诚信纳税的益处，税收筹划空间也就越大。