如何加强对涉外房地产企业所得税思维导图

一是加强涉外房地产企业所得税征管，必须加强与房管、建设、质检等有关部门的密切配合。当前，应与建设部门建立工作联系制度，定期取得其审批的综合验收企业名单，督促已交付使用商品房企业按时结算销售收入。同时，建立与房管、工商、地税、财政等部门协作，实现资料共享、信息互通，实时掌握涉外房地产企业从工程动工、预售楼房到竣工验收、理权的全过程动态信息资料，强化源泉控管。此外，对办理工商注册后不办理国税登记的房地产企业，根据工商部门提供的信息，督促其办理国税登记;根据地税部门提供的涉外房地产企业营业税缴纳情况，分析其所得税申报是否真实;根据财政部门提供的涉外房地产企业契税缴纳情况，进行数据比对，测算企业申报预缴所得税的真实性。对个别账证不全、征收难度大的个案，应加强与地税等部门配合，内查外调，对偷税行为，从重处罚。

二是针对涉外房地产企业所得税税源项目周期长、实现时间难确定、变动幅度大等特点，方面应要求企业报送房地产开发项目的土地转让、开发面积、工程预算和工程进度等情况，掌握项目开发成本第一手资料，同时根据房地产企业项目建筑平面图，分户、分项目逐一建立销(预)售台账。另一方面，应从房管部门等渠道了解、掌握房地产开发项目的套数、均价、销售动态等相关信息资料，将上述两类数据纳入计算机管理，定期进行数据比对，提高税源监控水平。

2.加强日常管理，提高申报质量

针对房地产行业经营和核算特点，实行分类管理。实行查账征收的企业为A类;预售房地产，实行预征所得税的企业为B类;实行核定征收企业为C类。对企业分类实行动态管理，一年一定。对查账征收户，应做到能据实申报营业收入，正确计算成本费用，如实反映经营利润，按现行国家有关税法规定申报纳税：对核定征收户，应要求企业在正确反映营业收入的基础上，按核定的利润率计算利润，再依现行税法规定税率计税。

为强化税源管理，应深入开展纳税评估，确保申报质量。在评税过程中，应注重“三个结合”：一是资料收集注重企业财会信息与市场信息相结合。全面收集备开发项目的路段、档次、套数、均价、销售动态、类似项目市场销售价格信息等相关信息资料，并录入计算机管理分析，为实施评估提供合理的参考标准。二是评估对象注重普遍评估与重点评估相结合。按年对所有企业全面进行纳税评估，在此基础上针对有开工项目而未申报所得税，或申报税款偏低以及往来款项数据异常的企业实施重点评估，找出疑点问题，进行约谈举证。三是在评估指标上注重收入项目与应付款项数据对比相结合。对收入偏低而应付款项偏高以及没有杂物间和车库收入的情况，确定为重点评估项目，进行约谈举证，并要求企业提供相关事实说明、凭证、依据。

由于房地产企业项目周期长，销售价格随市场变动大，完工时间和销售整体实现时间通常相差很大，在销售整体实现前难以准确核算项目的应税所得额，为确保应纳税款及时均衡入库和企业承担合理的所得税税负，应结合当地涉外房地产行业平均利润，对企业预售房地产收入依照较合理的预计利润率按季预征所得税。同时，及时了解涉外房地产企业工程进度，掌握其预售房的开盘时间、工程进度、售房情况，建立信息资料档案，做好预售楼款的所得税预征工作。对未按时申报所得税的涉外房地产企业积极催报催缴，督促其及时足额缴纳预征税款。

此外，应积极推行税务审计，提高税务检查的科学化、精细化水平;加强从事涉外房地产企业所得税审计人员的培训，熟练掌握和运用相应的审计技巧和工具，不断提高审计人员灵活运用审计工具、审计技术的能力和水平。