土地交易新招“勾地”制度现身思维导图

实际上，从2003年至今，深圳已经总共有5宗土地“流拍”。而在2005年，武汉、南京等城市相继出现城市中心区土地“流拍”现象，武汉“流拍”土地的总额甚至超过10亿元。

“这些土地流拍虽然发生在二线城市，但已经引起了国土资源部的关注，虽然‘流拍’现在没有发生在一线城市，但未雨绸缪是应该的。”一位接近国土资源部高层的学者对记者说。在他看来，待“流拍”现象发展到一线城市再行防控其风险，多少有些“滞后”。

按照这位学者的逻辑，政府启动“勾地”制度后，对于出价并未达到政府评估价格的土地，政府可选择“不出让”，也就是地产商“勾地失败”。相反，地产商一旦“勾地”成功，随之进入“招、拍、挂”阶段，如有人竞价，则“价高者得”;而一旦无人竞价，按照“征求意见稿”的规定，“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入。

这样，政府进行土地出让时面对的“流拍”风险就可以得到规避。不过，对此说法，国土资源部方面并不认同，按照“征求意见稿”前言部分中的相关表述，国土资源部更乐于将“勾地”制度的引入，看做是完善现行土地出让制度的一种努力。

中小房企命运

在“勾地”制度的发源地香港，只有地产商报出的价格达到或超过政府的心理价位，才能“勾地”成功，而政府并不公布其心理价位。“在现行勾地政策下，中小型发展商其实很委屈，因为他们财力小，实在不足以与大型发展商争地。” 香港测量师学会会长张达棠说。

在香港，房企为了能够一次“勾地”成功，往往会抬高其“勾地”报价，以达到或者超过政府认可的价位。另外，抬高“勾地”价位无形中还抬高了土地交易的门槛，将一些资金实力不济的潜在竞争对手排除在外，降低土地在拍卖中被“截杀”的可能性。

内地欲行的“勾地”或许将面对同样的问题，因为“勾地”的游戏规则和“招拍挂”一样，是“价高者得”。相关人士透露，“勾地就是一次技术层面的完善，不会改变现行土地交易制度的基本原则。”就是说虽然增加了“勾地”这一程序，但土地的最终获取还是要通过“招、拍、挂”来实现。只不过在无人应价的情况下，“勾地”成功者以“勾地价”将土地买入。言外之意，“价高者得”的原则不会因为“勾地”被突破。

目前，国内多数地产商对于“勾地”尚知之甚少，甚至有地产商对记者表示并不知情，这种情况以可能受到影响最大的中小型房企居多。为了平衡中小型房企的利益诉求，香港地政署已出台“八折勾地”政策，而国土资源部提出的“勾地”政策并未涉及相关内容。

“勾地”或许将进一步挤压中小型房企的生存空间。

“勾地”不是市场经济

虽然至今并没看到“勾地”具体的实施细则，但作为一项“舶来”于香港的土地交易制度，“勾地”在香港遭遇的一些问题还是值得担心：从香港执行的“勾地”制度来看，它至少不是完全市场经济条件下的土地交易制度。

香港的“勾地”制度始自亚洲金融危机之后。彼时，受到亚洲金融危机的冲击，香港高涨的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期。这一市场情况直接威胁到了港府执行多年的土地拍卖方式，房企开始停止购入土地，地价一泻千里，港府随即担心土地被“贱卖”。

在这样的情况下，香港地政署暂停了已经执行了多年的土地拍卖政策，转而执行“勾地”。每年由地政署公布若干地块，由有兴趣的发展商进行“勾地报价”。当报价满足政府的心理价位，政府再行挂牌拍卖土地，而后“价高者得”。一旦发展商的报价低于政府心理价位，政府就把土地“收起来不卖”。

在这样的游戏规则下，政府的卖地行为实质上演化成了“只许地价涨，不许地价跌”的土地交易制度，这样一来，决定土地交易价格的因素不再是供求关系，而是政府的意愿。果然，在执行“勾地”制度的几年中，香港楼市虽然低迷，但由政府出让的土地价格并未下跌。至今，虽然香港楼市已渐回暖，但地政署仍坚持执行“勾地”政策。

在成熟市场经济的条件下，市场规律应该是资源性产品的定价主要因素，根据供求关系的变化，地价可以涨，也可以跌，只要符合市场规律即可。但在“勾地”制度下，政府有权选择在地价下跌的时候“不卖”，无形中扭曲了市场规律。

另外，在市场经济条件下，交易双方必须拥有对称的资讯，才能站在公平的位置上议价。而香港“勾地”制度恰恰是人为地制造信息不对称：港府关起门来制订“勾地表”上每幅土地的底价，并因应市场变化不时作出调整，但整个过程是不透明的，也不公布。发展商只能不断猜度和测试政府的底线，令“勾地”的成功率注定偏低，土地拍卖因而变得稀疏，形成供应收紧价格挤高的恶性循环。

总体而言，中国内地的土地批租制度基本舶来于香港，本次国土资源部提出的“勾地”就更是如此。因此，作为推进并完善土地交易市场化改革的一项措施，如何避免其“非完全市场经济属性”带来的诸多弊端，应该考虑在先。