境外人士购买二手房反悔 违约金一分不能少思维导图

2007年5月18日，陈先生起诉称，胡小姐提出解除合同后，曾通过中介公司多次联系对方，但胡小姐却以书面方式拒绝履行合同，不得已将房屋另行出售，造成房屋差价损失达人民币28.9819元。提出判令解除双方房地产买卖合同，由胡小姐赔偿违约损失36.36万元。

法庭上，胡小姐辩称自己系境外人士，购买境内房屋买卖合同需经公证处公证，未经公证的合同尚未生效，导致无法从境外汇款结汇，况且境外人士购买第二套商品房已受国务院六部门政策控制。合同原约定陈先生须在2006年9月15日前办理出房地产权证，但陈先生并未满足该条件，直到2006年12月才办出产权证，是陈先生违约在先。

信义中介公司辩称，房屋买卖合同签订时胡小姐对房产证尚未办理是明知的，因产权证尚在办理过程中，房屋买卖合同未办理公证手续，胡小姐支付的定金由法院判决归属。

法院认为，国家出台房地产政策法规，目的是加强房地产市场宏观调控，限制房地产过度炒作，对该政策法规胡小姐应该是明知的。在签约时胡小姐也知道该房屋产权证尚未办出，从双方合同的约定看，胡小姐应在当年9月30日前履行110万元付款义务，陈先生才能再办理房屋产权证。在房屋产权证未办妥之前，买卖合同则无法办理公证手续。在本合同中属胡小姐违约在先，应当支付违约金，陈先生有权解除合同。合同解除后，胡小姐还需承担赔偿金额为总价款的20%的赔偿金。该赔偿金实质仍是约定违约金，遂法院判决由胡小姐在解除合同后，支付陈先生违约金36.36万元；而暂存在信义中介公司的2万元定金，则返还胡小姐所有。

合议庭审判长谭永玮点评：