房地产抵押合同未办理抵押物登记案例思维导图

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原告建设银行认为，2004年5月18日，本银行与被告北京xx公司签订《贷款合同》，本银行向被告放贷20万元，贷款期限2年，年利率5.814%.当时本银行考虑到被告的资信问题，遂要求被告提供房地产作为抵押。被告为了顺利取得本银行的贷款，遂将被告的仓库用房作为抵押物。据此，本银行与被告签订房地产抵押合同后向被告放贷20万元。2006年5月20日，被告的还款期限已届满，但被告至今未按贷款合同的要求履行还款义务。根据房地产抵押合同的约定，本公司有权处分其抵押物，用以优先偿还本银行的贷款本息。

鉴于此，原告建设银行于2006年5月29日依法向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求法院依法拍卖被告北京xx公司提供的抵押物，以实现原告的到期债权。

被告北京xx公司认为，本公司拖欠原告建设银行贷款本息223256元属实，但本公司现在已停产，没有履行还款的能力。

第三人张天虹作为本案的第三人申请参加诉讼，其认为，

(1)被告北京xx公司与原告建设银行签订的房地产抵押合同未经登记，不具有法律效力，其抵押关系不成立;

(2)自己与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，本人根据购房合同中约定的时间已向被告支付了全部购房款，况且双方也到北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其间的买卖关系符合法律的规定，理应受到法律的保护。综上，原告建设银行要求法院拍卖自己购买的仓库用房，实现其对被告的到期债权的诉讼请求，缺乏法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院判决北京市海淀区人民法院经审理认为，原、被告签订的《贷款合同》系双方真实的意思表示，其内容符合法律的强制性规定，应受到法律的保护。原、被告为了履行贷款合同中约定的还款义务，双方签订了房地产抵押合同，将被告拥有的仓库用房作为抵押，但双方签订房地产抵押合同后，未到北京市房地产管理部门办理抵押登记手续，故其抵押合同不生效，对第三人不可有对抗性。在本案中，第三人张天虹与被告北京xx公司签订《房屋买卖合同》，亦属双方真实的意思表示，而且第三人张天虹已向被告北京xx公司支付了全部的购房款，双方并共同向北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其之间的房屋买卖关系符合法律的规定，第三人张天虹取得房屋所有权应受到法律的保护。因此，原告建设银行要求法院拍卖系争的仓库用房缺乏法律事实和法律依据，本院不予支持。根据《城市房地产管理法》第30条、第49条，《担保法》第41条、第42条之规定，判决如下：

争议焦点1.房地产抵押合同签订后，双方当事人未到登记部门办理抵押物登记手续，其是否具有法律效力?

律师点评一、在本案中，双方当事人签订房地产抵押合同后，未到登记部门办理抵押物登记手续，该抵押合同不产生法律效力，不得对抗第三人。

在本案中，双方当事人争议的第一个焦点问题是，当事人签订房地产抵押合同后，未到登记部门办理抵押物登记手续，该抵押合同是否产生法律效力?在解决上述问题之前，我们应该弄清楚房地产抵押的法律特征以及房地产抵押登记的相关内容。

1.房地产抵押的法律特征所谓房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押作为一种法律行为，具有以下法律特征：

(2)抵押人是以合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供担保。合法的房地产，是指其合法所有或合法占有的房地产。设定抵押的房地产，抵押人对该房地产必须享有所有权或经营使用权，这种权利必须是真实存在的，具有确定性。

(3)向抵押权人提供债务履行担保。抵押人以自己合法的房地产向抵押权人设定抵押，目的是向抵押权人提供一种债务担保，以保证履行主债务。

为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障抵押当事人的合法权益，国家建设部根据《城市房地产管理法》和《担保法》，制定了《城市房地产抵押管理办法》。该办法设专章对房地产抵押登记作了规定，其主要内容是：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明;抵押登一记申请书;抵押合同;《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》。共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;可以证明抵押房地产价值的资料;登记机关认为必要的其他文件。抵押合同发生变更时，抵押当事人应在变更之日起15日内，到原登记机关办理变更抵押登记。

(2)抵押权实现后的登记。当房地产抵押人按期履行了债务或者由于其他原因使抵押权归于消灭后，《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，到原登记机关办理注销抵押登记。这样规定的目的是，避免房地产抵押权消灭后，形式上的房地产抵押权即登记簿上的抵押权仍然存在。

综上所述，在本案中，原、被告签订房地产抵押合同后，未到房地产管理部门办理抵押登记，故其抵押合同未生效，不具有法律约束力，亦不能根据抵押合同的约定对抗第三人。即在本案中，被告北京xx公司将抵押的仓库用房出售给第三人张天虹，并办理了产权过户手续。故此，原告建设银行不得以抵押的事实对抗第三人张天虹，亦不能以抵押的事实要求法院确认被告与第三人之间的买卖关系。可见，房地产抵押合同签订后未办理抵押登记，对于抵押权人(债权人)而言，其能否正常处理抵押物实现自己的债权是有很大风险的，本案就属于这样的情况，导致原告建设银行无法处分抵押物实现自己到期的债权，亦给自己造成了经济损失。

二、在本案中，原、被告签订的房地产抵押合同未生效，但该合同并不影响原、被告签订的借款合同。