拍卖房如何办理按揭贷款思维导图

房产证纠纷

泉州市拍卖行业协会陈会长介绍，从近年来拍卖的房产来看，有银行不良资产、债务债权纠纷财产、法院查封的财产、公有财产等各种类房产。而随着进入拍卖市场的量越来越多，一些购房者希望通过拍卖的途径淘房。不过，由于拍卖房交易必须一次性付款，很多欲通过这种方式找到房子的买房人，往往由于经济能力有限，只能对拍卖房望而却步。

据泉州市区一家拍卖公司的郑先生介绍，按照房产拍卖的相关程序，竞拍者竞拍成功后，需与拍卖行签署《拍卖成交确认书》，并7个工作日内将拍卖款一次性或者分期付清。付清房款后，买受人才能取得拍卖行出具的拍卖成交确认书、法院裁决书、协助执行通知书等文件办理产权过户手续。即买受人必须在办理过户手续前付清房款。

“一般来讲，银行办理住房按揭业务的放款程序是先办理过户手续再放款。”泉州融信担保公司杜翠玲经理称，银行放款时间和拍卖收款期限之间存在时间差，阻碍了按揭业务在拍卖市场的发展。

相关人士认为，按照目前的情况来看，买受人签订拍卖“成交确认书”后7日工作日内付清全部款项，对于买房人来讲，存在较大的压力，按目前拍卖价来看，住宅的拍卖总价高达几十万，而商铺的拍卖价更高，上百万元的总房款比比皆是，而一次性付款的方式，大大限制了有意购买拍卖房的购房者。

杜经理认为，拍卖房不能办按揭也大大制约了拍卖房的竞拍，一些有意购买拍卖房的购房者只能选择能够办理按揭的一手房或者二手房。拍卖房无法按揭的问题，的确难倒了一大批想在拍卖行淘房的购房者。

据介绍，拍卖房无法办理按揭贷款存在两种原因，一种原因是原先拍卖的标的物(房产)存在着抵押关系，法院或银行需要一次性付款才能解封和消除原来的抵押关系，从而办理过户手续;另一种原因是原先拍卖的标的物所有权证署名原业主，买受人需先办理过户手续才能向银行申请贷款，银行也只有这个时候才会放款。

拍卖房需一次性付款，大大限制了购房者竞拍拍卖房的积极性，也成了人们购买拍卖房的一大瓶颈。而担保公司正是看中这一市场潜力，纷纷出招，希望打破拍卖房无法办按揭的坚冰。记者了解到，目前已有担保公司与多家银行联手合作，推出拍卖房按揭服务。

据担保公司的工作人员介绍，担保公司出面打通拍卖房按揭，与银行方面达成了极为紧密的合作关系，一般是先由银行指定评估机构对拍卖房作出房产评估，银行在收到房产评估后，出具贷款答复书，明示能否办理按揭贷款，担保公司按银行答复书进行垫资服务，协助购房者获得所拍卖的房产，再通过办理交易过户手续，进行贷款。

为拍卖而专门设计的按揭服务，在一定程度上解决了拍卖房按揭难的问题，这一服务的推出将大大激活拍卖市场。

各拍卖公司纷纷推出拍卖房贷款业务，与市场的需求有着极大的关系。记者了解到，目前拍卖公司的这一业务只处于起步阶段，有些担保公司虽然已有服务项目，但业界却未开展过。一位在担保公司工作的小郑称，各家担保公司较为看好这一业务项目，特别是未来的市场前景不错。

“不过，并不是所有的拍卖房担保公司都会提供按揭贷款服务。”泉州国融投资担保有限公司孙萍娇介绍，目前拍卖房可办理按揭贷款只针对已取得产权证的拍卖房。而对于未取得产权证的拍卖房，担保公司不会接受按揭贷款服务，一方面，银行方面不会审贷，另一方面，这类房产存在较大的风险。泉州融信担保公司杜翠玲的说法亦是如此。

而记者从担保公司获悉，并不是所有的拍卖房都具备产权证。泉州一拍卖公司的郑先生称，拍卖公司在拍卖房产前，会将房屋的瑕疵告知竞拍人，而让竞拍人自己决定要不要参与竞买。

对于通过银行审贷、可办理按揭的拍卖房，与二手房的贷款方式一样。一般可贷款的成数为六成、七成，贷款年限可为10年或15年，最高可达20年。

黄先生问：我有套房子是以按揭方式购买的，现在我想转让给别人,而他是一次性付款,这类情况该怎么处理呢?

答：若已经办好房产证，可采用如下方式处理：首先双方达成二手房转让协议，买方支付首付款;接着卖方需到按揭银行将房产证赎出，在卖方资金不足的情况下，可与买家协商，由买家出资代为赎出;再持房产证到房地产交易中心办理房产过户手续;最后由买方支付余款。

张先生问：土地使用期满后，房屋还能不能住?如果可以住怎么处理，如果不能住怎么处理?

答：土地使用期满后，土地使用者可申请续期，经国家批准并重新签订土地出让合同，交纳土地使用权出让金后可继续使用;若未办理上述手续，则土地使用权及其土上建筑物、附着物的所有权由国家无偿取得。

即交物业管理费

陈小姐问：我买的房已开始验收交房,是否可以只验收而不办交房手续，或不拿钥匙，物业管理费拿钥匙后再交?

答：《商品房销售管理办法》第30条规定，开发商应将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。验收和交付是一个连续的过程，验收合格了当然就交付，并非以拿钥匙为标准，而且只要房产交付如无特别约定就应交纳物业管理费。

开放阳台面积计半

魏先生询问：我买的一套商品房，原来房产公司说阳台算一半面积，但后来封闭了，要收全面积的钱，请问是否可以?

答：按规定，开放式阳台计一半建筑面积，全封闭阳台算全面积。阳台是开放还是封闭得看原始设计，房产公司不能自作主张。

李小姐询问：我在某房产公司看中了一套房子，销售人员说，他们已经领出预售证，可以交定金了。可是，我看工地还没有多少动静，请问我怎么样才能确认这家房产公司的楼盘已经有销售资格了呢?

答：按规定，多层建筑已完成主体结构三分之一以上;高层建筑已完成地面以下的主体工程，才能拿到预售证进行预售。李小姐想要确定该楼盘是否可以预售，最直接的办法便是查验商品房预售许可证。而且在购房时，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等证明文件。

而记者从担保公司获悉，并不是所有的拍卖房都具备产权证。泉州一拍卖公司的郑先生称，拍卖公司在拍卖房产前，会将房屋的瑕疵告知竞拍人，而让竞拍人自己决定要不要参与竞买。

对于通过银行审贷、可办理按揭的拍卖房，与二手房的贷款方式一样。一般可贷款的成数为六成、七成，贷款年限可为10年或15年，最高可达20年。

黄先生问：我有套房子是以按揭方式购买的，现在我想转让给别人,而他是一次性付款,这类情况该怎么处理呢?

答：若已经办好房产证，可采用如下方式处理：首先双方达成二手房转让协议，买方支付首付款;接着卖方需到按揭银行将房产证赎出，在卖方资金不足的情况下，可与买家协商，由买家出资代为赎出;再持房产证到房地产交易中心办理房产过户手续;最后由买方支付余款。

张先生问：土地使用期满后，房屋还能不能住?如果可以住怎么处理，如果不能住怎么处理?

答：土地使用期满后，土地使用者可申请续期，经国家批准并重新签订土地出让合同，交纳土地使用权出让金后可继续使用;若未办理上述手续，则土地使用权及其土上建筑物、附着物的所有权由国家无偿取得。

即交物业管理费

陈小姐问：我买的房已开始验收交房,是否可以只验收而不办交房手续，或不拿钥匙，物业管理费拿钥匙后再交?

答：《商品房销售管理办法》第30条规定，开发商应将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。验收和交付是一个连续的过程，验收合格了当然就交付，并非以拿钥匙为标准，而且只要房产交付如无特别约定就应交纳物业管理费。

开放阳台面积计半

魏先生询问：我买的一套商品房，原来房产公司说阳台算一半面积，但后来封闭了，要收全面积的钱，请问是否可以?

答：按规定，开放式阳台计一半建筑面积，全封闭阳台算全面积。阳台是开放还是封闭得看原始设计，房产公司不能自作主张。

李小姐询问：我在某房产公司看中了一套房子，销售人员说，他们已经领出预售证，可以交定金了。可是，我看工地还没有多少动静，请问我怎么样才能确认这家房产公司的楼盘已经有销售资格了呢?

答：按规定，多层建筑已完成主体结构三分之一以上;高层建筑已完成地面以下的主体工程，才能拿到预售证进行预售。李小姐想要确定该楼盘是否可以预售，最直接的办法便是查验商品房预售许可证。而且在购房时，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等证明文件。

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