执行房屋抵押中应注意的问题思维导图

笔者认为，申请执行人提供被执行人基本居住房屋或临时住房时应优先考虑能满足被执行人基本居住并拥有所有权的房屋（每人使用面积10平方米），但如果被执行房屋现值减去执行标的后的差额小于或负于可购买被执行人基本居住房屋所需资金且被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人提供临时住房。

申请执行人在选择置换的房源时应与执行机构密切配合，应充分考虑三项因素：a.执行标的；b.抵押房屋的市场价值；c.申请执行人为被执行人提供的基本住房或临时住房所需成本（可参照当地房屋行政管理部门有关标准）。此外，还需将拍卖、迁让抵押房屋过程中发生的一些费用如评估、拍卖、搬运、过户等费用纳入执行成本一并考虑。

根据个案的具体情况不同，可分别采取“以小换大、以差换好、以远换近”的办法来为被执行人置换房屋，申请执行人在为被执行人及其家属提供临时住房时，应支付不少于一年的房租金，房租金从房屋拍卖或变卖价款中优先扣除。

(2)如何强制迁让房屋。

在拍卖、变卖抵押房屋完成及置换房屋确定并落实以后，对被执行人实施强制迁让房屋便显得至关重要。强制迁让又分为强制迁出抵押房屋和强制迁入置换房屋两个过程。执行法官既要摸清被执行人及其家属的思想动态及有关动向，针对性地尽量做好思想工作，又要积极向上级汇报案情，作好执行预案，周密安排，尤其在人员安全、证据保全、财产搬运等方面确保万无一失，迁出和迁入环环相扣，一气呵成。