小议在建工程抵押存在的问题及解决办法思维导图

1、目前，虽然我处严格规定，要在建工程抵押权人与按揭贷款抵押押权人必须一致，但因为贷款额度等原因，也存在开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款，同时在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，出现重复抵押的现象。

2、施工单位垫资，开发商将部分房地产抵付工程款后，又将其进行抵押。一旦与工程价款优先权相竞合，银行将处于次受偿顺序，债权的保障程度将大打折扣。

3、为不影响销售开发商预售抵押在建项目的商品房之前，并未按有关规定要求应取得抵押权人的书面同意并且如实告之购房者。

5、虽然银川市已施行商品房网上备案工作近一年，但购房群众对此仍不了解，不能通过网上公示的商品房信息了解自己购房屋的基本情况。

6、个别预售款监管银行监管措施不力或未及时从预售款中收取贷款，至使在办理《房屋所有权证》时，《国有土地使用证》或在建工程仍未解除抵押，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。

7、在建工程抵押价值的评估及允许抵押的在建工程比例等问题尚无通一标准。

1、在商品房买卖合同中增加相应条款，向购房者如实告知所购房屋土地及在建工程抵押情况。，例如，讲明属于阶段性抵押，该种抵押可能产生的法律后果以及本项目的建设和销售前景等，消除购房者的后顾之忧。

2、避免多头登记、重复抵押。对于办理了土地使用权抵押的，办理在建工程抵押前必须注销土地抵押或在办理登记时减去土地抵押价值。

3、加强抵付垫资款商品房的抵押管理。目前，不少开发商要求施工单位垫资，将开发项目的部分房地产作为支付工程款的担保物，或直接用于抵付工程款。施工单位应按照《担保法》及有关房地产法律、法规规定，将其工程合同报抵押登记机关和预售登记机关备案，并办理抵押登记，使自己的合法权益得到保护。

4、利用现代化信息管理手段，提高管理水平，加强商品房网上销售及备案等相关知识的宣传工作。利用信息网络化管理，将每个在建工程的基础资料、土地使用权抵押贷款情况、房屋编号、预售情况、在建工程抵押贷款情况等相关信息进行公示，从而有效地解决在建工程抵押登记中的违法违规问题，确保房地产业健康有序地发展。

6、加强与银行的沟通，对在建工程抵押与个人按揭贷款不是同一抵押权人的，可采取四方协议进行监控资金流转过程，确保售房款及时回笼。继续采取"卖多少，收回多少贷款本金，解除多少相应的担保物权"的方式。

为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不允许其再设定在建工程抵押。

对于以商品房(含住宅、非住宅)设定的在建工程抵押，符合以下两个标准中的任何一项均不允许设定在建工程抵押：①经现场实勘已投入使用。②整体工程形象已全部完工。