建筑法亟需确立在建工程抵押制度思维导图

1、立法基础已经非常成熟

2、关于建筑法如何规定在建工程抵押的问题

抵押合同的内容除了应当包括担保法的有关规定以外，抵押人还应当向抵押登记机关提交以下有关文件：

(2)《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等行政许可文件。

[理由]抵押合同有效的前提，必须是建设工程合法，建设工程合法的关键就在于此四种行政许可，从而防范“虚假抵押”的现象。保证抵押公示的真实性、权威性，最充分地保护善意第三人的权利，保障交易的安全。抵押工程的范围应当允许债务人将未完工程进行事先抵押。

关于[抵押登记机关]

在建工程的抵押应当依照国家有关规定办理登记手续。抵押登记合同自办理登记之日起生效。

[理由]关于登记机构问题，笔者认为应当与物权法保持一致，物权法(草案)第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，尽管目前物权法还没有出台，但建筑法在此问题上作出较为前瞻性的规定，是比较合理的。

关于[抵押的不得预售、转让]

抵押的在建工程没有抵押权人的书面同意不得办理预售、转让等手续。

[理由]物被抵押，说明该物权利具有瑕疵，尤其是城市房地产项目，为了确保购房人的合法权益，应当特别予以规定，如此规定可以起到规范建筑市场投资行为的作用