法官提醒：房东毁约 租客可拒绝搬家思维导图

离婚房产纠纷的处理

1.面对房东违约，房客可否要求继续履行合同？

2.房客获违约金外还能索赔什么？

3.应该如何应对房东的违约行为？

俞里江法官解释，房东欲提前解除租赁合同要有充足理由，类似于卖房子或者装修房子这样的理由，都是不成立的。

因为按照合同法规定，买卖不破租赁。

即房屋在出租的状态下可以出售，买房人必须继续履行原来的租赁合同，直至期满。

买卖双方可以协商卖房后的房租归属以及其他问题，但不能因此赶走房客。而装修房屋就更站不住脚。

北京市京剑律师事务所金翔律师称，租赁合同只有双方协商或者按照法律规定解除，否则房主就必须履行。如果房主毁约，房客可以拒绝搬家。

俞法官解释，虽说房东违约是为了获得更大利益，但这不是一定的，也没有证据可以证明，所以不能把房东获取的利益全部还给房客。因此，法院只能判决房东支付违约金，而不会支持房客的其他赔偿请求，比如再找其他房屋而支付的中介费等。

但是有一种情况例外，如果房东为撵走房客采取一些强制措施，比如断水断电等，是违法行为，要承担相关责任。

比如因此损坏了屋里的电器设备等，如果该物品是房客的，房东要赔偿，如果物品是房东自己的，则自己承担损失。

俞里江法官解释，类似纠纷诉至法院，法院一般会进行调解，若房主一定要解除合同，法院一般不会判决继续履行租赁合同，但会“加重”房东的违约责任。

因为房屋租赁合同和一般的财产给付合同不一样，不仅有财产关系，更有双方的信任关系在里面，毕竟房主交付的是一套房屋。

当双方信任关系丧失后，是无法继续履行租房合同的。比如房主可能断水断电，换钥匙；房客可能毁坏东西，不按时交房租等等。因此法院为避免一系列后续纠纷出现，一般不会判决强制履行合同。

但法院会判决房主支付违约金，违约金数额以双方合同中约定的为准(大多数的合同中都约定为一个月房租)。

此外还会判决给房客一个月或者更长期限的腾房期，这样无形中“加大”了房东的违约成本。

金律师称，房东有违约行为会失信于房屋中介公司或者租户，这样以后该房再重新出租也会有问题。

此外，房东重新出租，也会面临房租下跌的风险。

面对房租不断上涨的市场行情，房东如果想涨租金，也可以先与房客协商。

因为房客如果重新找房子，同样面临房租上涨的情况，所以与其重新找房子，还不如适当给房东增加一点房租，双方协商解决并不是没有可能，这样都会省事。

为防止违约行为的发生，双方可以把违约金约定得高一些，俞法官解释，一般违约金数额为全年租金总额的30%左右比较合适。比如每月租金为3000元，全年租金为3.6万元，那么违约金就可以约定为1万元，相当于3个月的房租。

目前，在租房合同中比较流行的做法是把违约金约定为一个月租金，这是比较低的，在房租快速涨价的情况下，确实不利于对房客的保护。

俞法官同时提醒，按照合同法的规定，违约金是不能高于合同标的额30%的。如果约定过高，而违约一方当事人又在法庭上提出抗议，那么法院会根据具体情况酌情减少违约金数额。(杨京瑞)