房地产市场分析思维导图

在讨论房地产市场之前，了解房地产市场的特性是非常重要的。市场绝不是一个简单的概念，众所周知，市场或者产业的概念是很难准确定义的。罗宾逊(1933)提出从某一给定的商品开始考察该商品的替代品，在考察这些替代品德替代品，直到商品出现明显差异来确定该商品的市场界限。豪泰林(1929)、张伯伦(1951)、兰卡斯特(1966)描述了一个产业中的产品差异性的问题，他们认为一种商品可以用质量、区位、时间、适用性等特性来定义。商品可以定义为不同特性的组合，而消费者对不同的特性具有不同的偏好。从房地产市场的特性来看，房地产市场不是一个统一的大市场，而是一个区域性的市场。从替代性来看，不同地区的房地产不具有替代性，即使是同一地区的房地产，如果区位地段不同，其替代性也很差。从房地产的质量、区位等特性来看，不同的房地产的差异也非常大。所以，从地理区域上看，房地产市场的地理区域应该是一个较小的概念。不应该有中国房地产市场或某某省房地产市场的概念。也就不应该有全国统一的房地产市场的调控措施。

福利经济学的两个基本定理说的是：完全竞争的均衡一定是帕累托最优；任何帕累托最优的配置都能通过选择一组正确的价格而由市场来实现。完全竞争均衡的一个重要性质就是每一商品都按其边际成本来销售。完全竞争市场是有效率的。但大多数市场都不符合完全竞争市场的条件，尤其是房地产市场。一方面是因为每一个楼盘都具有不可复制性，另一方面是因为房地产的信息的严重的不对称。消费者很难获得所需要的信息。因此，房地产开发商都具有很大的市场势力，可以将房地产价格提高到远远高于其边际成本之上。显然，对垄断市场采取从宏观上的需求和供给两方面的措施效果不会太理想，而且有很大的副作用。调控措施太强烈，会使不大时，对房地产的价格又不会产生大的影响。

从房地产价格的构成来看，房地产价格的核心是土地价格。在西方经济学中，土地作为一种生产要素，其使用价格(地租)决定于其边际产出，该理论基本上排除了地价大幅波动的可能性，因为作为一种生产要素，其价格由其边际产出决定，在一般情况下土地边际产出较稳定，所以地价不会暴涨暴落，从而房地产价格也应基本稳定。

但在现实世界中这一结果并不完全正确，国外大部分发达国家都经历过房地产价格的大幅度波动的情况。现阶段我国城市化、工业化进程加快，对非农用地的需求旺盛，但土地的供给在一些地区相对不足，使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨，结果是土地价格越来越高。同时也应看到，一些地方政府想从土地市场得到更多的收益，从而将土地价格人为抬升的现象也是存在的。

一些房地产开发商为获得土地的增值收益，也采取各种手段囤积土地，进一步造成了地价的上涨。房地产商以此为借口，导致房地产价格持续上升。房地产价格随着土地价格的上涨而上涨，有一定的合理性。但是，土地约束是成为房地产价格上涨的必然因素吗?

诚然，从土地的自然属性看，一般来说，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。但人类开发土地的长期历史证明，土地使用效率是在不断提高的，房地产开发的效率也在不断提高。随着土地使用效率提高，土地供给可以认为是无限的。反过来，当人口增长达到某一水平后，人口总量会大致维持在一个相对不变的水平，从这一角度考虑，土地供给与人口增长之间是可以维持一个合理的比例关系的，所以不可能长期存在土地供应不足的问题。如北京市土地管理部门多次公开宣称，北京市的土地有足够的供应量，这也说明土地供给没有出现短缺，但北京的房价却快速上升。所以，土地约束或土地价格的上升并不成为房地产价格上涨的必然因素，房地产价格上涨还有其他因素。有人宣称，中国的土地供应将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升更是完全没有道理。

房地产市场具有很强的区域特性，这种区域特性使得房地产市场具有很强的垄断性，也就是说房地产价格是一种垄断价格。举个例子，小城市的房价大大低于北京市的房价，北京五环地区的房价低于三环地区的房价，但外地的房子不可能移到北京来，北京五环的房子也不可能搬到三环来。不同地区的房地产甚至同一地区不同地段的房地产的可竞争性都很小，使得每一个房地产开发商都具有较大的垄断势力。房地产开发商的垄断势力主要来自于这种地域的不同。这样，市场中虽然有很多房地产开发公司，即使有一些开发公司规模较小，因为房地产的这种特性，也会使他们具有很大的垄断势力，从而使房地产开发商可以自己定价，而不是由市场来定价。同时垄断价格是边际成本的非递减函数，所以，房地产价格的上升，并不一定就是供求关系的变化导致的，很大一部分是来自于房地产开发商对价格的控制。

随着我国社会主义市场经济体制的建立，房地产业正迅速成为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业，与国民经济的发展密切相关。促进房地产市场持续、健康、平稳的发展，不但有利于保持整个国民经济的稳定和较快增长，也有利于满足广大人民群众的基本住房需求和生活条件的改善，更有利于实现全面建设小康社会的基本目标。但由于各种因素的影响，房地产业在发展中也同时存在一些突出的矛盾和问题，对此国家曾出台了一系列的调控政策，但这些政策的有效性、必要性和可行性方面，以及对房地产市场利弊方面，学术界没有形成一致意见。