房产理财族群：教你算算“以房养房”是否划得来思维导图

"以房养房"是否划算要算账

"以房养房"是否划算呢？从事房产中介多年的奥隆职业房产总经理夏先生介绍，原则上来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。

他举例说，一套位于富民小区、建筑面积60平方米左右的老式住宅，目前市值估价为24万元左右。如果以月租金750-800元出租，那么一年的租金收益为9000-9600元，年租金收益率为3.75%-4%。从这一点，我们不难得出结论：出租后的收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。而且租金收益要受到市场供求关系和定价的影响，但新买的房子每个月银行贷款是固定的，也就是财务上的"收入不稳定而支出刚性"。按照上述计算结论，"以房养房"是不如"卖房款存银行"的。

但是，夏先生告诉，计算的结果是"以房养房"不划算，但是这个例子是没有考虑到二手房本身的价值增长，如果算上房价未来的上升空间，就是另外的结果了。

业内人士介绍，沈城"以房养房"的人群不占少数。今年1-7月商品房销售合同备案均价为3729元/平方米，比去年同期上涨5.4%，据此推算，沈城存量房价格每年的增长幅度应该在4%左右，再加上3.75%-4%的出租收益，就远远高于银行贷款利率了。因此，在沈阳"以房养房"是非常划算的。

"月光族"转身变"房东"

"本来可以买单间，总价低，但住着不舒服。

此外，我单身，还考虑到外地父母要要来沈阳落脚，所以选择了购买了这个50平方米的'一室半'，但是总价上去了，按揭压力也大了。"准备十一以后出租的董先生坦言。在此矛盾下，"月光族"的他便想出了这套房子以"自住+出租"的形式赚取收益，不仅实现了买房计划，而且真正成了"房东"。

这类"一半出租，一半自住"的房东大多数是高校刚毕业，或者是工作不久创业初期的年轻人，房款首付由父母资助，按揭款主要由个人承担，因为在创业初期，每月的按揭还贷成了不小的负担，于是，就想着出租部分房间收租金的方法，缓解经济压力。

"以房养房"派生"以房换房"

在沈阳，"以房养房"已经走进公众视线并为很多人熟悉，而由此派生出来的"以房换房"却并不是被人所了解。

据了解，目前在很多房产网站上，诸如"环境好，交通方便，配套设施齐全。入住子女可读育才小学。欲换面积大约在100平方米左右的房子……"这样换房信息众多。

据在北陵电影院从事房产中介五年有余的李先生介绍，"以房换房"最初被家族内部所使用，后来规模得以壮大，在陌生人与陌生人之间进行。"以房换房"的初衷颇多，"有的家长为了孩子上学，图一个好的学校，但手头资金又不富裕；有的需要资金，但房屋售出后又没有住处；有的想提高生活质量，扩大房屋面积，而在短时间内，自用房屋还难以出手……"李先生说。

而且，换房还有一个好处，就是在税务上有所减免。房主选择以房换房，可以申请退还转让个人所得税。在《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》明确规定，"为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。"

"以房养房"要考虑三险

"以房养房"风险也不小。

王健认为，尽管房产作为不动产，其价值的波动性相对比股市要小一些，但在某些特定情况下，其波动幅度同样很大。尤其是在形成高价的房地产"泡沫"破裂后或经济危机及经济衰退期则更是如此。

另外，供求关系变化的风险同样不容忽视。房产的供给量与客户的有效购买量是动态变化的关系。在供应量超过购买量时，房价就会掉头向下。最后是按揭还贷风险，如果还贷额占收入或资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情，就很容易出现还贷困难，甚至有"断供"的可能。

总体上看，房地产商手里的空置房越多，"以房养房"的风险就越大。当房地产商的房子卖不出去时，就意味着市场已经饱和，市场饱和的结果是有更多的房屋用于出租，这样，"以房养房"所承受的风险就更大了。

"以房养房"如何应对加息风险

以房养房，就是用一套房子的租金去还另一套房子的贷款。

那么如果遭遇加息，就将直接增加购房者的每月还款额，肯定影响到购房者的收益。那么，"以房养房"者应如何规避加息风险呢？

工商银行理财师解聪杰认为，如今，银行放贷一般要求购房者还贷额度不得超过家庭收入的50%。一方面是为了保证银行放贷的安全性，另一方面也考虑到购房者家庭的正常生活。所以，这个50%比例成了贷款购房的一条"警戒线"。

以距离最近的最后一次加息为例，5年以上房贷利率从7.56%上调至7.83%。那么一笔30万元20年期房贷款，若采用等额本息还款，每个月增加的还款额应该约50元左右。"以房养房"就要重新算一笔账了。

解聪杰建议，要保证"以房养房"顺利进行，须符合以下要求，即租金收入＋家庭其他收入(包括工资、存款利息等)要大于还贷额度＋家庭正常开销。在家庭收入以及正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷额度越低，家庭财务安全系数也就越大。所以，"50%"的"警戒线"，对于"以房养房"同样很适用。

"新房东"的"脑筋急转弯"

记得20年前，曾经有一个关于房屋消费的"脑筋急转弯"故事，中国人习惯于用攒一辈子的钱买一幢房子，最终却留给了儿女；美国人却用房屋贷款的方式早早住上大房子。

"以房养房"就是贷款购置了第二套房产后，出租其中一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。如果一个人的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。稍稍将头脑转个弯，"以房养房"不仅可以改善居住条件，更可以积累财富。

一些认为未来房价将持续上扬的房主，自然不会立刻把房屋出售变现。因为房价在上涨，房产就不断升值。于是购买新房后，如果资金充裕，仍然保留旧房，将其出租而不售。随着"以房养房"群体的不断壮大，"以房养房"也开始由单纯的购房筹资行为演变成一种房产理财行为，形成了房地产领域内一个新的投资群体--新房东。

根据投资经验，"新房东"大致可分成三类人群。一种是出租旧房，用所得租金偿付银行贷款来购置新房；一种是投资购房，出租还贷。买一套用来自住的新房后，再买一套租价高、升值潜力大的房子专门用来出租，用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息；还有一种是将旧房出售或抵押，再买新房。

投资市场向来都是挑战与机遇并存的地方，既然是投资就会有风险，"以房养房"也不例外。采用"以房养房"方式除了每月固定要支付银行贷款本息和物业管理费外，还要承受出租收入不稳定、房产市场波动、物业贬值等多种风险。即使已经租出去的房子中间也很有可能"断档"，这就需要购房者有充分的心理准备和经济承受能力。

"新房东"们不仅要有投资眼光，脑筋必须多几次转弯，充分预计风险，在"以房养房"的过程中将每一笔买卖账算清楚，才能做到稳中求胜。