期房转让，违约的法律责任思维导图

2009年1月北京刘先生看中了一套中介公司介绍的房源，房屋位于北京市某区，房主为乔女士，当时这套房屋还没有交房，属于预售商品房。在中介公司的的主持下，刘先生与卖房者签订了一份预订协议，约定取得房屋产权证后，双万再签订《北京市存量房(二手房)买卖合同》，再进行过户，过户登记完成的当天交房给刘先生，协议中没有约定违约责任。预订协议签订后，刘先生先后向卖房者支付了定金10万元和剩余房款人民币130万元，也按照总价的2.5%向中介公司缴纳了中介费。

2010年1月开发商交房了，乔女士也顺利拿到了产权证并提前归还了贷款，但此时，乔女士不愿意与刘先生签订买卖合同，并要求刘先生增加20万元，否则就解除预订协议。刘先生不同意。此事在双方协商未果情况下乔女士将房屋卖绘了另一位王先生。2010年1月15日，刘先生委托律师将乔女士和中介公司告上了法庭，要求双方双倍返还定金20万元，要求中介公司返还中介费35000元。

北京市海淀区法院经审理后认为，双方预定协议系双方真实意思表示合法有效。但乔女士擅自出卖了标的物，造成原合同的目的不能实现，因此；乔女士应该承担违约责任。据此，判决吴先生双倍返还张先生定金20万元。同时，由于中介公司没有促成刘先生买到预订的房屋，所以应当退回中介费35000元。

判决以后，双方均未上诉。

本案发生的纠纷是目前比较常见的一种情况。现在很多中介公司就在以不同的方式操作期房的转让。

第一，根据合同法的基本原理，合同的成立只要双双方当事入有行为能力、意思表示一致、不违反法律及社会公共利益即可，依法成立的合同自成立之时起生效。双方签订预订协议意思表示真实，并且我国法律对于预订这样的行为从来也没有禁止过，所以预订协议自双方签字时就已经生效。

第三，张先生可以要求卖房者承担违约责任。由于张先生在预订协议中没有约定违约责任，因此有两个选择：一个选择是要求卖房者加倍返还定金；第二个选择是要求卖房者赔偿实际损失。实际损失的计算方法即双方签订预定协议时所约定的房屋总价与该房屋现在总价之间的差额部分，该房屋现在的总价可以委托有资质的评估机构进行评估，如果进入到诉讼程序，法院会委托相应的机构进行评估的。本案中刘先生选择要求违约方双倍返还定金也是合理的。

[1]《中华人民共和国合同法》 第一百零七条