所有人非登记人 房屋被转让难维权思维导图

李某与陈某是夫妻，想要买一套房子。这时正好某房产商推出一个楼盘，如具有教师资格证，可获得九五折优惠。因为陈某的母亲王某是教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了一套房子，并在房地产证上以王某的名义登记。后来李某与陈某闹离婚，要分割财产。这时岳母王某出来主张房子是她的，并有房地产证书为证。于是李某拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于李某的。后来王某将房子卖给袁某，并办理了房产登记手续，李某得知后向法院起诉要求获得房子的所有权。

本案涉及的是产权登记薄上登记人与实际所有权人不符合时处分的情形。登记机关颁发给权利人的不动产权属证书，是享有不动产物权的证据。国家建立统一的不动产物权权属证书制度。不动产权属文书的内容与不动产登记薄不一致的，以不动产登记薄的记载为准。在不动产登记薄上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利。在不动产登记薄上涂销某项物权时，推定该项权利消灭。

可在诉讼未结束前，该房产是有争议的财产，但并未涉及“无权处分”的问题，因为在表面上，王某仍旧是合法的房屋所有权人，因此其转让行为不违反法律法规，袁某合法取得房屋所有权。袁某不存在“善意”“恶意”之分，因为袁某就算是尽到了善良注意义务，房产证上载明的所有权人仍旧是王某，袁某无义务去了解房产的具体出资人是何人，因此袁某只要是以合理价格购买的，而且办理了登记手续，他就可以取得房屋的产权。可见该房子的所有权已归袁某，实际所有权人李某和陈某只可以要求王某退还不当得利并赔偿因此产生的损失。

若以《物权法》为依据，不动产所有权的物权行为以登记为转移要件，因此经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”(法定)的所有人所有。因此王某是合法的权利人。但登记薄只是公示的方式，如果有确切证据证明此房另有所有人的情形，可以推翻登记薄上的权利人。但由于该房已经由善意第三人取得，李某只能拿回房款却没法律依据拿回房子了。所以从法律角度讲，房屋所有权人为了享受折扣采取的“妙招”后往往有法律隐患存在，不可因小失大。

[1]《中华人民共和国物权法》