商品房交付条件和违约责任思维导图

商品房买卖合同范本

2008年11月20日，原告为买受人，被告苏州市某房地产开发公司为出卖人，签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定，买受人购买出卖人开发的位于苏州市相城区的住宅楼小区C栋416室，建筑面积89.16平方米，套内建筑面积75.46平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米5432.02元，总价款409900元。合同约定房屋的交付日期是2009年10月31日前，并符合本合同约定的商品房交付条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

双方所签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。原被告均应按该合同约定，履行相应的合同义务。被告出售的房屋在具备交付使用条件后，应及时依约履行房屋交付义务。先被告虽然在2010年1月4日就通知了原告要求收房，但因为房屋还没有取得房管部门的交付备案许可，其交付房屋的行为无效，交付日期应当为取得交付备案许可之后的通知收房时间，对未按照合同约定的时间交房应当承担违约责任。故原告要求被告支付逾期违约金之请求，法院予以支持。遂作出判决被告于本判决生效后十日内赔偿原告违约金(自2009年10月31日起计算，按已交房价款总额的日万分之二计算至实际交付之日止)。

1、因逾期交房的免责事由能极大地减轻开发商的合同义务，因此在签订合同时除不可抗力的原因之外，不要轻易和开发商另行约定其他的免责理由。

2、签订合同时，对各种交房条件应尽可能的约定得具体且完备。合同中明确约定交房时不能附加交纳各项费用的前提条件。在合同中尽量约定交付房屋的质量标准，如房屋的质量不符合质量验收规范则视为房屋不符合交付条件，开发商应承担的违约责任。

实务中，有些楼盘在约定的交房期限仍达不到法定和约定的交房条件，开发商为了转嫁风险、规避责任，利用购房人急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范意识而与开发商办理了该交房手续，在法律上就视为同意接受，此后不仅难以追究开发商逾期交房的违约责任。因此，购房者在办理交接手续时必须坚持先验收后收房的原则。验收房屋的流程可分为书面验收和现场验收两部分。书面验收包括查验房屋可以交付的文件。

1、该商品房经竣工验收合格的文件，包括《建筑工程竣工验收备案表》和《住宅分户验收表》等;

2、该商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;

3、该商品房的实测面积数据;

4、核验已取得的该商品房所在楼栋的房屋权属证明，也就是大产权证明，否则在办理小产权证时会非常麻烦。

5、现场验收要查看房屋与各项设施是否符合合同约定。