钥匙不能替代房产证思维导图

可华昊公司辩称，梁先生一家的房屋属拍卖所得，因该大厦系在建工程，天怡开发商在解决大厦遗留问题上，合作不很默契。大产证一直未办出的责任在天怡公司。再说梁先生一家已于2002 年4月22日入住所购房屋，双方在合同履行过程中改变了交房的条件，这说明非但没有造成梁先生的损失，反而使梁先生一家获得提早入住的利益。

法院认为，商品房的交付包括权利的交付及实物的交付，并与购房者办理房屋交接手续（俗称交钥匙），通知购房者办理产权过户手续。在双方的补充条款中约定，出示大产证和交钥匙必须同时具备，作为华昊公司提前交钥匙的义务，不能免除应出示大产证的义务。遂一审判决支持了梁先生一家的诉讼请求。

法官点评

现有的《上海市商品房预售合同》对于房产销售商如何交付房屋都有了明确的规定，即获得大产证的同时交付房屋，再协助购房者办理小产证。

因为违约的种类有很多，违约条款有概括性和具体性之分，前者对违约行为不做具体区分；后者是针对不同的违约行为约定不同的违约金。本案双方规定的是具体违约条款，那么梁先生一家提前入住的事实，不能减轻华昊公司的违约责任。因为华昊公司通过拍卖取得该大厦部分房屋产权，对于该大厦属在建工程是明知的，应当预见与开发商处理遗留问题上的难度。无法按期办证的风险理应由华昊公司承担。