同住人和共同居住人有何区别?承租人死亡后承租权如何转移?--法官谈公房使用权纠纷的有思维导图

《上海市房屋租赁条例》（下称《新条例》）在公有住房租赁问题上，较之过去的《上海市城镇公有房屋管理条例》（下称《旧条例》）有一些较大的变化，如原“同住人”概念现演变为“共同居住人”，房屋承租人死亡后租赁关系变更的要求发生变化等等。在审理相关案件时，就应及时转变观念，注意两者的区别，避免认识上的混乱。

1、《旧条例》“同住人”与《新条例》“共同居住人” 的区别 《旧条例》本身对“同住人”问题未作解释,上海市房产管理局在沪房（91）公字发第226号关于“《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》有关问题掌握口径”中解释：“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外）、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。《新条例》多处出现“共同居住人”概念，但对此也没有相应解释，上海市房地资源管理局在沪房地资公[2000]98号《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（下称贯彻意见二）第十二条中解释：“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。不难看出，这二个概念的内涵和外延是不同的：“同住人”除强调要实际居住三年以上外，还要求“本处”必须有常住户口；而“共同居住人”则主要强调实际居住一年以上，未要求“本处”或“本市”有常住户口。为明确在本市无常住户口的公民能否成为本市公有居住房屋的共同居住人问题，市二中院在处理相关案件时，曾向高院请示，高院为此向市人大法工委提请立法解释后，于2003年3月以（2003）沪高民一（民）他字第6号作出批复，即“共同居住人”不受有无本市常住户口的限制。因此，《新条例》“共同居住人”比《旧条例》“同住人” 的范围要来得广，条件低。随着《旧条例》的失效，在处理涉及公有住房居住使用权等纠纷时，不应再适用“同住人”的概念。

2、注意避免将承租人死亡后新承租人需具备的条件，等同于“共同居住人”应具备的条件 《新条例》第四十一条第一款第（二）项规定：居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。该项内容我们理解，是指公有居住房屋承租人死亡后，如果其他人要成为该房屋新的承租人，以下二个条件必须具备其一：一是“其生前的共同居住人，在该承租房屋处有本市常住户口”。该条件较好理解，即必须是“共同居住人”，其常住户口不但要“本市”的，而且必须是“本处”的。二是“其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同”。该条件实际上是前一条件要求的放宽，即无“本处”常住户口的“共同居住人”或者不是“共同居住人”的，其有“本市” 常住户口的配偶和直系亲属，可以成为新的承租人。而“共同居住人”，根据前面概念解释，其条件未要求“本处”或“本市”有常住户口。审判实践中有人将新的承租人的条件混同于“共同居住人”的条件，以为“共同居住人”必须有“本处”或“本市”常住户口，并引用《新条例》此项规定，作为一方不是“共同居住人” 的依据，致法律适用错误。

3、公有居住房屋租赁关系变更后，对原“共同居住人”的居住权仍应依法保护 审判实践中有人认为，公有居住房屋共同居住人的居住使用权，是基于该共同居住人与承租人的身份关系而产生的一种附属权利，如承租人死亡，承租权丧失，这种附属权利也因主权利的丧失而消灭。我们认为这种认识是错误的。公有居住房屋的承租权具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同，其先后程序《新条例》均作了具体规定。《新条例》第四十一条第三款还专门规定：“租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权”。

4、注意法律法规的溯及力，避免用《新条例》处理以前发生的行为

按照上海市房地局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》，公房使用权买卖行为应为无效（目前一般是确认无效，但作有效处理）。以前有些单位在分配给职工福利公房时，采取由职工部分出资的做法，单位与职工（或职工家属）签订“购买使用权房的协议”，形式上似公房使用权买卖。在协议履行过程中如发生争议，容易给人造成错觉，，对此承办人应“透过现象看本质”，抓住事物的本质处理案件，而不能将双方的行为视作公房使用权买卖而认定无效。

二、值得研讨的问题

因城市房屋拆迁时可采取各种不同的安置方式（如有的是拆私还私，有的是拆私还公、拆公还公等），加上拆迁安置适用的政策前后不同（如以前是按被拆迁房屋内的户籍人口进行安置，现在是按被拆迁房屋的建筑面积进行安置），且不少被拆迁人拆迁安置公房后，以售后公房的形式购买下产权，因而诉讼到法院的涉及房屋使用权的案件情况纷繁复杂，审理难度较大。其中“拆私还公”涉及的公房使用权，有几个问题值得研讨：

如某案原告原有私房于1999年6月动迁后安置分得本市某路某号102室、501室、502室三套公房，安置人员6人，住房调配单上被告被列为502室的调配人员之一。因家庭矛盾，经原告同意，被告实际居住在102室。后被告与原告之子婚姻关系解除，原告以自己为102室公房承租人为由诉讼来院，要求被告迁出102室。

本案涉及到对当事人的争议范围如何确定问题。当事人只起诉102室房屋使用权，如法院仅处理该一套房屋，根据住房调配单，被告的住房份额在502室，似乎应判决支持原告的诉讼请求。但如此判决，被告的住房问题如何解决？是由原告另行起诉，还是直接由法院将其他房屋均作为本案争议标的处理？如将其他房屋均作为本案争议标的处理，是否违反“不告不理”的原则？是否因此加重了当事人的诉讼负担（多支出诉讼费用）？

沪高法（1996）250号上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷若干意见》的通知第18条规定：“房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有抚养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，分别作出处理”。该处“同住人”应理解为《新条例》的“共同居住人”，该条规定总的来说较为原则，未区分房屋来源等情况，对拆迁时按户籍人口安置的“同住人”如判决迁出的，是否应补偿、如何补偿未作具体规定，故建议有关部门对此予以明确。

拆私还公安置的公房，原私房产权人有的因各种原因，并不是安置公房的承租人。对此，原产权人是否享有优惠权利？能否作为准“承租人”？原产权人死亡后其配偶能否作为“共同居住人”对系争公房享有居住权？

根据国家私房改造落实政策，私改房屋只发还产权，不腾退房屋，房屋都是带房客归还。房客是在私改房屋公管期间取得租赁权，故双方的纠纷属于历史遗留问题。根据最高法院、城乡建设环境保护部的法（研）发（1987）30号文件规定：“法院在审理房屋案件中，遇到有关落实私房政策的案件，私房因社会主义改造遗留问题，文革期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的港澳台胞私房政策问题等，应移送当地落实私房政策规定处理”，另按照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知（法发〖1992〗38号）》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷……，均不属于人民法院主管范围，当事人为此提起诉讼的，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”的规定，双方的纠纷属于历史遗留问题，应裁定驳回原告起诉。

三、建议和对策

（作者单位：审判监督庭）