产权式酒店的发展始末思维导图

上世纪70年代，在阿尔卑斯山脚下，有一位名叫亚历山大·耐的瑞士人面对四季如潮的游客突发奇想：如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用权分时段出卖给一部分有钱人，满足他们每年定期的消费需求，一定是个双赢的生财之道。于是便有了“时权酒店”。

根据时权酒店的运作模式，私人投资者通常每年在确定的时间内自己使用15至20天，其它时间房产由管理公司统一管理，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的费用。

后来，在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。与时权酒店不同的是，产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。在交完银行按揭贷款后，购房人最终取得房屋产权。

产权式酒店属于旅游房产。一方面，投资者可以像购买住房一样投资置业，可以从经营利润中分红，每一个客房都可以有独立的产权。另一方面，它还号称“拥有自己的度假胜地”，提供了一种新的休闲度假方式，更成为中产阶级继本宅、别墅之外在风景区内置办的第三居所，一个“家以外的另一个休闲娱乐、放松身心的家”。

后来，产权式酒店在美国更是演变成了中产阶层退休养老的理想场所。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报，等到退休的时候作为颐养天年的住所。

在一些旅游资源丰富的地区，产权式酒店干脆成了部分投资人长期获取回报的一种投资方式。这种情况在北美、加勒比海地区以及太平洋等地的一些著名旅游城市和地区表现尤为明显。

因此，目前国际上常见的产权式酒店大致有三种类型：时权酒店，即有约定期地使用酒店客房的权利;住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

在欧美，产权式酒店的开发者本身就是在酒店行业富有经验的经营者，赫赫有名的跨国企业，更使产权式酒店的拥有者享受到遍布全国各地的酒店服务，他们仅仅把开发产权式酒店作为运作酒店的一种新形式。

目前，产权式酒店在欧美国家经过数十年的发展，已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。

产权式酒店进入我国是上世纪90年代中后期的事。这种概念传入中国后，逐步演变为极具中国特色的产权式酒店，并于2000年在海口市率先亮相，此后数年一度风靡深圳、北京等大中城市。近些年来，产权式酒店在我国发展较快，有的地方甚至成为最热门的房地产项目，购买者都是作为投资来购买产权式酒店的。但就项目的开发动机看，“产权式酒店”的开发主要有这样几种情况，一是盘活后重新定位的“半拉子”工程，二是一些经营遇到困难，需要资金的酒店宾馆，第三就是一些急于实现资金回笼的房地产项目，最后才是打算经营的真正的产权式酒店。

产权式酒店最初并不向投资者就回报率做承诺，但是进入我国以后，这种没有承诺的投资方式加上前景并不明朗的经营前景让投资者对开发商和经营者产生了信任危机。也是为了适应我国的本土现状，产权式酒店一般都承诺固定回报。

与欧美国家不同，中国的产权式酒店与其说是为了迎合消费者生活的改变，不如说是房地产开发商用以赚钱的途径。通过“产权式酒店”，房地产商可以把本来不能被分割销售的酒店拿来出售，缩短投资周期，分散经营风险，实现资金回笼，并在可能的情况下参与物业经营利润的分配。

在过去的几年中，产权式酒店在海南、深圳、北京甚至一些二级三级城市呈现出相当旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场前景广阔的感觉。产权式酒店这种新的业态在中国经历了萌芽、发展、失败的历程后，似乎再一次要登上舞台。