投资产权式酒店的回报和风险思维导图

产权式酒店：一般由开发商以房产销售模式将酒店客房的独立产权出售给投资者，再由投资者将客房委托给酒店管理公司统一经营，从中获取投资回报，多数项目附赠投资者每年几十天的免费入住权。此类酒店一般以休闲度假为主题，但也有的偏商务风格。它结合了星级酒店与小户型的经营模式，不仅具有酒店的完善的配套服务，还具有了小户型的产权方式。

透视中国产权式酒店的发展

目前，大鹏半岛深圳禾田居曼湾度假酒店部分公寓即将出售。这个还未开张的酒店属于商业综合项目“曼湾广场”的一部分。据该物业开发商介绍，这批公寓不同于一般的住宅物业，如果买家是出于投资目的，或有偶尔来大鹏休闲度假的打算而购买的话，开发商还将提供一个比较完美的解决方案，即“委托经营，固定给予每年3%的投资回报，并且按酒店经营的盈利来分红，并有21天的免费入住权。”

这种商业模式在深圳并不常见。追根溯源，早在上世纪70年代的欧洲已有迹可寻，而我国则是在上世纪90年代才引入。这种商业模式的学名叫做“产权式酒店”，它是休闲文化的产物，还是商业地产投资的产物。

而上述提及的曼湾度假酒店算是这类酒店比较典型的运作模式。在我国，海南算是产权式酒店发展迅猛且成熟的地区。深圳禾田居酒店管理有限公司的一位陈姓负责人在来深圳之前就在三亚从事酒店管理工作，他介绍说：“中国第一家产权式酒店就在三亚，叫做银海大酒店。现在经营得最成功的要数海南天域大酒店。”他分析，这家酒店得益于三亚的一线海景，以及其成熟的经营理念，还有整个三亚的休闲度假的文化支撑。这几大要素，包括自然资源、人文环境、软件服务等都是休闲度假型产权式酒店的几大生命源。不过产权式酒店还有商务型，一般在地段繁华的城市中心容易发展这种类型。

总体来看，相对深圳城中遍地五星级酒店来说，这些产权式酒店的档次并不算高。深圳戴德梁行研究部主管张晓端表示：“目前，在深圳还没有一家真正意义上由国际性酒店管理公司来管理经营的产权式酒店，达到国际水平的非常少。”据记者统计，就深圳目前现有的此类酒店来说，上五星级的并不多，尤其是休闲度假型的，多为四星级。不过，曼湾度假酒店的相关负责人则表示，他们要建成大鹏半岛上的五星级酒店，出售的单位还将统一带上每平方米2000-3000元的装修。

除了曼湾度假酒店之外，记者了解到目前深南大道南山区段上，正有一商业项目欲推出一栋物业来运作产权式酒店，方案正在制定中。其策划团队的相关策划师对记者透露：“由于产权式酒店涉及到前期的销售及后期对业主的投资回报，运作难度比一般住宅项目要复杂很多，所以如何运作需要斟酌再三。”集住、商为一体的产权式酒店如果没有长期经营的决心和实力，是很难经营下去的。

不过更重要的是，在深圳要发展产权式酒店的另一个难关则是“投资回报”，深圳仲量联行资本市场投资部助理经理冯帆表示：“在深圳，年回报(税前)需达到5 .5%-6%才会被市场认可，部分投资者更是需要达到7%-9%.而目前也能在深圳找出一大批符合这要求的投资物业。因此对产权式酒店的发展有一定的制约。”在他看来，深圳虽有海滨资源以及商务氛围来发展产权式酒店，但要做得出类拔萃还尚需时日。由于产权式酒店相对复杂的运作链，也给投资者埋下了一些风险伏笔。张晓端认为：“酒店由谁来经营?实力如何?如果经营得不好怎么办?委托年限到期后如何处理?等等都是需要业主考虑的，并非是投资此物业后就可一劳永逸高枕无忧了。”

大梅沙海景酒店

酒店介绍：四星级度假酒店。共322间客房。离大梅沙沙滩最近的酒店，毗邻大梅沙海滨浴场。海景房与套房入住价位大概在698-3288元/天不等。平时入住有不等折扣。

转让价：1.2万元/m 2

投资回报：40年产权期内，酒店每年固定付给投资者(不论一手或二手业主)房产证上的价格的5%.每年送投资者免费入住权18天(旺季)淡季可送60天。还可以与国内数十家合作酒店交换入住权。

雅兰酒店

转让价：1-1.2万元/m 2

投资回报：一般为40年产权期内，酒店每年固定给投资者(不论一手或二手业主)一定量的分红，海景房为分红1.5万元，山景房1 .1万元。每年送投资者免费入住权，旺季入住为10天，淡季入住为60天。

凌海酒店公寓

酒店介绍：超四星级度假酒店。约189间客房。海景房和套房价位大概在768-1188元/天。平时入住有不等折扣。

转让价：1.8万元/m 2

投资回报：一般为回报采取递增方式：酒店管理公司从回报房产证上的价格的3%开始，以4%、5%递增。每年可以免费自住45天。

◎目前国家对该类型产品的法律保护仍不完善，投资购买时，需了解发展商背景、实力及销售动机。投资者在购买之前，首先要查看项目的土地性质，查清项目的土地用地性质是否可以用作该用途。

◎在投资者与开发商之间签署买卖合同时，应还会同时签署一份委托某某酒店管理公司统一管理经营物业的委托书。委托书上会约定以某种形式付给投资者投资回报。一般有两种形式：固定回报和盈利分红。因为分红存在账务弊端，酒店的盈利，你很难摸底。所以建议投资者选择相对稳定的固定回报。

◎一般产权式酒店的委托协议签的期限较长。这期间不排除因酒店经营管理不善而酒店倒闭，或者，当发生类似“SA R S”这样的突发事件时，造成酒店经营亏损等等。对此，投资者一定要留一个心眼，在委托协议上一定要有“违约条款”，以防酒店不能正常经营时，还能保证自己的权益。

◎如果是作为二手投资者去一手投资者手上购买此物业，则要注意除了独立产权的正常转让之外，还要让一手投资者协助将原委托酒店经营的协议一齐转让。否则，可能出现买了物业，酒店却不再和你签委托经营协议的情况。