投资产权式酒店小心五大风险思维导图

产权式酒店的投资分析

在住宅市场低迷的当下，作为“边缘系”的产权式酒店公寓，与商铺、写字楼等商业物业的投资门槛相比相对较低，还有酒店公司对其承担保值、增值的经营职能，因此以产权式酒店公寓为代表的商业公寓等“边缘系”投资产品开始走俏。其中，最为吸引购房者的是产权式酒店公寓开发商承诺的高收益率，但是高收益的兑现却存在疑问。

2004年轰动全国的北京金山假日酒店公寓纠纷案，起因就是开发商承诺的10%的回报率、每年上万的收益，最后兑现的却是每年几百的回报，因而引发了300多名业主集体对开发商与承租方提出诉讼。那么，到底开发商承诺的高收益率在当下成都实现的可能性有多大，不妨来算一笔账。

根据2001年6月国家建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店公寓在操作上实际涉嫌违反上述规定。

“早几年开始，成都就出现了不少产权式酒店公寓，但也衍生出不少问题，当时在新津、青城山、峨眉山等地有产权式酒店公寓都变成了烂尾楼，最后不了了之，有不少购房者被困其中。”高玉林认为，对于大多数青睐产权式酒店公寓的消费者来说，吸引他们的是开发者承诺的种种高回报，他们的初衷是“通过短期投资，获取长期收益”。“但应该认识到，面对如此高回报，也会伴随同样的高风险。”高玉林进一步解释说，对于产权式酒店公寓来说，购买者能够自始至终保证自己利益的前提就是消费者所购房源的这家酒店要一直经营良好，让经营者有足够的利益，进而保证消费者有像当初开发者卖房时所保证的、持续性的“高回报”。

“这就是消费者在购买之前，必须考虑到的产权式酒店公寓的经营风险。”高玉林表示，根据以往经验，一旦消费者所购买的产权式酒店经营不善，那么，可能会导致开发者或经营者中途“退出”，这样一来，消费者的权益就无从保障了。“消费者即使决定投资产权式酒店公寓，也要注意除了要与开发者签订销售合同以外，还要与其管理者签订相应的收益合同，即达成日后的服务约定。”高玉林最后提醒，投资产权式酒店公寓有风险，消费者要慎之又慎。

一些开发商在推销产权式酒店公寓时，告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么，如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法获得独立产权)。这样，消费者购房后，不可避免地存在一定的法律风险。

由于无法取得“小产证”，开发商们或许会转而“出售”产权式酒店的“承租权”，可对外仍然宣称为产权式酒店公寓。而在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，承租人(即消费者、投资者)要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人(开发商等)的配合，并且投资人的权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租必须征得出租人的同意。相关法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年。

即使开发商能为投资者办出“小产证”，产权式酒店公寓的性质也决定了该产权具有依赖性和模糊性。第一，从功能来说，酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。第二，产权式酒店公寓配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商?其产权在法律上存在模糊性。

正因为产权式酒店公寓产权上具有依赖性，这就导致如果酒店经营不善，消费者购买的单独的酒店客房在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等收益的。如此一来，投资者投资后很难全身而退，其预期的高回报很大程度上取决于酒店的经营好坏。

产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其是酒店的衍生产品，统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，保持物业的整体租价。

成都商报记者 熊沙杉