产权式酒店的法律分析思维导图

出售(预售)：即开发商将产权式酒店出售(预售)给投资者。

投资者和酒店管理公司的合同大多以委托经营合同的名义出现，但就其合同内容而言，通常都约定投资者不参与酒店的经营管理、不承担酒店的经营风险，而只是收取固定的收益，投资者出让的是酒店房间的占有、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征，从另一方面而言，投资者本身不具有经营酒店的资格，酒店管理公司也不是以代理人的身份收取代理费用。因此，所谓的委托经营合同就其实质而言仍是租赁合同。

担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保。

产权式酒店是酒店与地产组合的产物，购买产权式酒店就是一种房地产金融投资，它必然潜藏着一定的投资风险。产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是主要取决于酒店将来的经营状况。因此产权式酒店是陷阱还是馅饼，投资者要擦亮眼睛。

在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动会带来一定的风险。如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。如果在投资年限内，政府再出台相关政策，对此类投资模式进行明令禁止，那么会引发一系列连锁反应。

首先，产权式酒店项目本身及操作方式存在着的风险。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。建设部的《商品房销售管理办法》第2章第11条中规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第12条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定，不可避免存在一定的法律风险。

其次，产权式酒店的性质也决定了所购产权不可避免的依赖性。从功能来说，酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施，离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。另外，客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商，这些设施的产权在法律上又存在着模糊性。

在与业主签订商品房买卖合同时(后)，开发商往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订委托管理合同，以酒店管理公司的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商就将风险巧妙地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现的问题，就与开发商没有关系了。

通常投资者的收益来源于酒店的经营管理，如果酒店管理公司隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者的利益。同时投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性，投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难更换酒店管理公司。

[1]《商品房销售管理办法》

[2]《房地产广告发布暂行规定》