小编介绍：商铺售后包租存在的法律问题思维导图

首先，售后包租项目的操作方式存在违规风险。比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。目前，法律和行政法规目前对售后包销的运作方式并未加以规定，仅有一些部门规章存在相应规范。2001年6月建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条中明文规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”售后包销在操作上涉嫌违反上述规定。又比如，售后包租的商铺通常都是由一间大的商场分割而来，但是按照有关规定，开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房。

尽管，目前各地在上述规章的具体执行上口径不尽相同，开发商也通过运作“打擦边球”力图规避上述风险。但笔者以为广大投资者仍需谨慎对待。从大的方面而言，由于现行规范大都比较粗略，尚不能很好地防范风险，这势必会成为未来房地产市场健康发展的一个隐患;从小的方面看，售后包销一旦涉嫌违规，其直接结果是导致商铺可能办不出“小产证”。而若不能办出小产证，则投资者即无法真正取得商铺的产权。

一方面，通常投资者的收益来源于商铺的经营管理，如果开发商或管理公司隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者的利益。

在商铺经营不善的情况下，商铺分割、一盘散沙的局面将导致单个商铺在市场上将难以转让。也就是说，投资者一旦投资完毕，就很难全身而退，其命运在很大程度上取决于整个商场经营的好坏。而如前所述，投资者对于经营者也很难进行有力的监督和制约。这就是说，在缺乏规范运作的情况下，如果缺少退出机制，投资者很可能陷入进退两难的困境。