买“返租”铺要注意五大问题思维导图

商品房买卖合同范本

“返租”商铺操作是否合理，存在哪些风险?记者在采访中了解到，开发商直接进行商铺“返租”是违规的，国家已经明文规定禁止开发商进行“返租”销售，而开发商采取的操作方法则是成立一个独立的经营公司，由该公司进行“返租”操作，从而规避法律规定，这种操作方法是否合理，也曾引发业内争议。

广东兆达律师事务所专职律师黎娇燕则提醒，租赁合同是经营公司与商家签订的，购房者委托经营公司出租，出租取得租金再返还给业主，业主跟商场没有法律关系，更不是直接关系。如果与商场签合同的经营公司“走佬”，那么业主回收“返租”租金将很困难。

“返租”商铺的价格一般偏高于周边的普通商铺，开发商认为，“返租”商铺回报率高，购买后可直接收益，因此定价也要比普通销售的商铺要高一些。

一名不愿意透露姓名的业内人士认为，目前商铺“返租”销售的价格都会高于周边同类商铺价格，“返租”期间的回报就是从这些多出的部分付给消费者的。

以商铺“返租”形式进行销售，开发商可以迅速回笼资金，业主的初期利益也得到保障，表面上看是双赢，实际上如果经营不善，也可能是“双败”。

姚丽军认为，商业的价值来自于经营，如果经营主体没有能力把这个产业做起来，或者是定位不准确，最后商业体做死了，那么无论对开发商来说，还是对于业主来讲，都是损失——对于开发商来说，没有了经营收入，长期贴租金，贴到最后就亏了;对于业主来说，商业做不起来，“返租”期结束后不能续租，这个物业已经就变成了没有价值的东西。

部分“返租”商铺还存在着产权不清晰的问题，不少商铺原本属于开发商自用，当时已经确权甚至办理了房产证。如今将其再次销售，这时候购买的业主就有可能会不能拿到属于自己的房产证。

此外，购房者还需要了解清楚该物业是否已经抵押，如果抵押的话，是不能进行产权分割的。黎娇燕提醒，现在有些开发商是先跟业主签好认购书，然后再注销抵押，再注销物留自用，才跟业主签正式的合同，这样的商铺也有业主买，但是风险也是比较大。

不少早期“返租”的商铺地理位置优越，但却因定位不准而难以做旺，在“返租”期结束后，开发商希望以原价收回商铺，进行整体经营，而业主却因为看好地段，不同意开发商的原价回收，最后导致商铺空置，造成城市资源的浪费。

姚丽军认为，东莞的开发商经过了2003年~2004年的“返租”狂热之后，目前已经比较理智了，不少开发商会自己进行统一经营，在适当的时候再切割出售一部分。或者是在把人气做旺后，保证自己的产业升值，再寻求机会发售或者抵押贷款，这样的经营方式比“返租”销售更为合理。