别墅再交易、开销有多大？思维导图

2005年6月高税费重创“花园住宅”，这里需要提醒的是，联排、叠加别墅不包含在“花园住宅”范围内，其交易税费按照公寓标准计算。“花园洋房”和“花园住宅”通常指的是独立别墅，也是本文所要重点讨论的。

交易手续费： 建筑面积×2.5元

交易登记费：200 元

配图费：约500元/套

公证费：房价0.15%

权证印花税 5元

合同印花税 房价0.05%

营业税：购买超过五年(含五年)转手交易，按售房收入减去购房价款后的差额的5%

个人所得税 按售房收入额去购房价款和合理费用后的余额的20%

土地增值税：30%-60%(未满3年而转让全额征收，3-5年减半征收，5年以上自住免征)

占据税费大头的主要是营业税、个人所得税和土地增值税，先来看看它们的征收标准，算算你的别墅如果卖出大概要有多少支出吧。

营业税：不足五年全额缴纳

计算公式： 购房不足五年，应纳税额=全额×5.55%;

购房超过五年(含5年)，应纳税额=[卖出价-买入价]×5.55%

1)2005年5月31日前购买的新建商品房，以产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。

2)2005年5月31日前购买的存量商品房，以产权证上记载的时间确定

3)2005年6月1日后购买的商品房，以产权证或契税清算后取得的完税证上的时间确定。

1)个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2)个人卖出住宅后，一年内又购入住房的，可按卖出和买入房屋的金额比例退还所交纳的个人所得税保证金。

计算方式：应纳税额=[卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加、印花税-房产交易费] ×使用税率-扣除项目合计×速算扣除系数

“花园住宅”的土地增值税是2005年6月1日开始征收的，只要产权证上标明“花园住宅”或者“花园洋房”，无论原产权人持有了多长时间，一旦转让交易就要缴纳此税种。其税率则是按照累进制，视增值额的不同而不同，范围在30%-60%之间，而且是强制执行，没有特例。

贴士1：使用税率和速算扣除系数按增值率大小确定：

贴士2：土地增值税的优惠政策：

某人2005年以400万元购得一幢独立别墅，当时另外还支付了20万元的契税、中介费等其它交易支出，总购房成本是420万元。如今，他打算卖出这套别墅，成交价格是600万元。(以下计算忽略了小的税目和交易费用，仅作参考)

增值率为42.8%，土地增值税按第一档(即小于等于50%)计算，税率为30%，粗略计算，该投资者须缴纳土地增值税约54万元。

情况一：

再粗略计算个人所得税为(600-420-54-34)×20%=18.4万(约19万)

总的税费支出达到54万+34万+19万=107万。

也就是说，别看这套房子增值了180万，实际最终赚到手的，也就70万左右。

如果该投资者到2008年后2010年前转让，此时别墅满3年，则减半征收土地增值税为27万，营业税仍全额征收为33.3万，个人所得税略为增加为(600-420-27-34)×20%=23.8万;总的税费支出为84万，立减22万之多。

(以上均原件和复印件)