“望闻问切”四步骤 找到最具投资价值的商铺思维导图

商铺必须有独立门面，这一点相当重要。最好是一楼正面沿街，门宽不低于4.5米。如果商铺没有独立的门面，会失去广告空间和上门客的数量，也会失去施展营销手段的空间。

挑选已经形成商业气候的地理位置，可以是政府打造的或是在长期经营中自然形成的特定商品的集中区域。如嘉定曹安路轻纺市场，未成市前商铺售价每平方米4000元，月租金仅1000元左右；市场成熟后商铺售价每平方米5万元以上，月租金1万多元。

周边有著名连锁品牌餐饮或品牌专卖店入驻最佳，品牌连锁机构的选铺工作相当系统化和专业化，借其公司的市场判断能力，完善自己的判断。

选择商铺的区域应在办公楼附近、交通枢纽邻近、学校附近或居民密集区，主要经营出路以周边固定消费为主。人流量是关键因素，要学会区分过路人流量和消费人流量，其合理比例应该是2:1。商铺的收益诀窍在于商铺门前的人流量，总量越高越好。统计人流的时段以周一至周三上午10点至下午16点为佳，如是餐饮商铺，还要统计晚上18点至23点的人流。

商铺的结构决定商铺的投资价值，千万不要误入结构有问题的商铺。理想的商业建筑结构以框架为佳，这种结构得房率较高，中间立柱较小甚至没有，有利于经营者商品的出样和商铺的格局规划。周边100米内最好有公交站点或轨道交通出入口，要回避那些能在门口停车的商铺，因为门口能停车的话，会影响商铺的展示面。

周边人群的消费水平高低决定商铺的价值高低。在周边购买力较高的区域，商铺的价值更高，获得更高的租金和投资回报率的机会更大。要密切注意周边各商业的生意情况，商铺周边50米半径属于一荣俱荣。了解周边的规划及商铺的开发商，好的规划决定商铺未来几年的走势，好的开发商拥有良好的商业配套及大量住宅去化率，这些都是投资的重点。

商铺投资宜重发展前景。虽然在一些位置偏差的地方，前期租金很低，几乎无人问津，但如果符合马路小、周边市场好、人流有逐步扩大趋势、商铺销售去化率较高等条件，则这类商铺具备投资价值。要把握投资时机，在经济形势虚高、商业景气且商业利润较高的时期，不宜投资在高位运行的商铺，因其升值空间已被大量消耗。按目前市场形势，一般比较适宜投资的商铺，其售价和周边住宅售价比约为1.3：1。