刍议农村房屋买卖合同效力的认定思维导图

2002年7月1日，李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄镇辛店村村民马海涛的父亲留下的一套院落，后花费十几万元把院子进行整修和布置。当时，李玉兰还拿到房屋买卖协议和土地使用证。不过，宅基地土地使用证无法“过户”，只是在变更栏注明“房屋出售给李玉兰使用”。 2006年12月，原房主马海涛要求原价收回住房遭到拒绝后，马海涛夫妇向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房子。 2007年7月10日，北京市通州区法院宋庄法庭作出判决，认为李玉兰的房屋买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。但判决后，李玉兰不服提出上诉。 2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，判决双方签署的房屋买卖协议无效，原告向被告返还房屋，被告向原告支付原房及添附部分的折价补偿为人民币93808元。这起案件也是农村房屋买卖纠纷的一个缩影。

目前，我国法律体系中没有一部专门法律来规范农民的房屋所有权，只是在一些行政规章中对农村房屋问题作了规定。如国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》(以下称《通知》)第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。还如2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(以下称《意见》)规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是违法的。但是在一些全国人民代表大会颁布的基本法律中并没有严格的禁止农村房屋买卖，如根据《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”，该条款也表明了宅基地是可以转让的。因此从上述的条款中可以看出我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖。而且从法律的效力上看，《物权法》和《土地管理法》是基本法，属于上位法，上述的《通知》和《意见》是行政规章，是国务院的下属部门作出的规章，属于下位法，其效力远远不及基本法的效力，因此可以认为法律是允许农村房屋买卖。

在司法实践中，法官对于农村房屋买卖合同认定无效的原因，在于我国现行的相关法律法规和政策对该问题的规定出现了不统一和不协调。

目前，涉及到农民房屋所有权的法律只是零星的散落在《宪法》、《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》中，而我国现有的用来规范房地产行业的法律如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》等都是用来系统的阐述城市房屋所有权的问题。

与此同时，散落在上述几部法中关于农村房屋买卖问题的法条也出现了冲突，例如根据《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据该条款，只有“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况下，农民集体所有的土地的使用权才可以转让，因此可以认定农村村民不能处分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，依据该条款规定，法律又允许农民买卖自己的房屋。因此这种互相矛盾的法条导致了在处理同类案件时候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，也会作出截然不同的判决结果。

[1]《中华人民共和国宪法》

[2]《中华人民共和国建筑法》

[3]《中华人民共和国民法通则》

[4]《中华人民共和国城乡规划法》

[5]《中华人民共和国物权法》 第一百五十五条

[6]《中华人民共和国城市房地产管理法》

[7]《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条

[8]《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条

[9]《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》